Un ufficio a Dubai come investimento: dieci argomenti e tre avvertenze

Il segmento degli uffici di Dubai ha superato il residenziale per crescita dei canoni per due anni, e attorno ad esso si è consolidato un insieme di argomenti. Eccoli in ordine, seguiti dalle parti che di solito si omettono.

I dieci argomenti

• Bassa vacancy. Dal due al tre per cento nelle migliori zone; gli spazi di qualità si trattano rapidamente.
• Costituzione di società. Nell'ordine di 70 000 registrazioni all'anno, e ognuna prima o poi ha bisogno di un indirizzo fisico.
• Afflusso di capitali. Gli Emirati restano un polo per il patrimonio privato, e le sedi societarie lo seguono.
• Crescita della popolazione. Circa 4 milioni di residenti significano un numero crescente di team e quindi di scrivanie.
• Poca offerta concorrente. Gli sviluppatori costruiscono in prevalenza residenziale; pochi progetti di uffici vengono lanciati.
• Gli sviluppatori governativi raramente vendono commerciale. Questo stringe ulteriormente il mercato secondario.
• Regime fiscale. Nessuna imposta sulla proprietà e nessuna imposta sulle plusvalenze per una persona fisica, e la proprietà supporta un golden visa.
• Prezzo d'ingresso. Da circa $6 000 al metro quadro, con piani di pagamento a interesse zero che compaiono con regolarità.
• Valuta. Il dirham è agganciato al dollaro, quindi l'asset è di fatto denominato in dollari.
• Crescita dei canoni. Tre anni consecutivi di aumenti a doppia cifra nella classe A.

Le tre avvertenze

La liquidità è più sottile che nel residenziale. La platea di acquirenti di un ufficio è più ristretta e più professionale. Vendere richiede più tempo, e il prezzo si negozia rispetto a un inquilino e a un contratto di locazione, non rispetto a una vista.

L'inquilino è l'asset. Un ufficio senza contratto di locazione è superficie; con un contratto è reddito. La valutazione segue la solidità del conduttore, la durata residua e il canone rispetto al mercato: la due diligence riguarda quindi l'inquilino tanto quanto l'edificio.

Il ciclo è reale. L'attuale vacancy è storicamente anomala, e 24 milioni di piedi quadrati arriveranno entro il 2030. Modellare dieci anni di condizioni attuali non è prudente. Modellatelo con una vacancy normalizzata e un canone normalizzato, e verificate se regge ancora.

A chi si adatta

A un investitore con un orizzonte più lungo, a proprio agio nel valutare un inquilino anziché un distretto, e che non ha bisogno di uscire in fretta. Per un primo acquisto a Dubai il residenziale resta lo strumento più semplice: ci sono più comparabili, più acquirenti e una curva di apprendimento più breve.