Biuro w Dubaju jako inwestycja: dziesięć argumentów i trzy zastrzeżenia

Segment biurowy w Dubaju od dwóch lat wyprzedza mieszkaniowy pod względem wzrostu czynszów i wokół niego ukształtował się ustalony zestaw argumentów. Oto one po kolei, a po nich to, co zwykle się pomija.

Dziesięć argumentów

• Niska pustostanowość. Od dwóch do trzech procent w najlepszych lokalizacjach; powierzchnia dobrej jakości znajduje najemcę szybko.
• Zakładanie firm. Rzędu 70 000 rejestracji rocznie, a każda z nich prędzej czy później potrzebuje fizycznego adresu.
• Napływ kapitału. ZEA pozostają ośrodkiem dla prywatnego majątku, a za nim podążają siedziby korporacji.
• Wzrost liczby ludności. Około 4 mln mieszkańców oznacza rosnącą liczbę zespołów, a więc stanowisk pracy.
• Mało konkurencyjnej podaży. Deweloperzy budują głównie mieszkania; niewiele projektów biurowych trafia na rynek.
• Deweloperzy rządowi rzadko sprzedają nieruchomości komercyjne. To jeszcze bardziej zacieśnia rynek wtórny.
• System podatkowy. Brak podatku od posiadania i podatku od zysków kapitałowych dla osoby fizycznej, a własność wspiera uzyskanie golden visa.
• Cena wejścia. Od mniej więcej $6 000 za metr kwadratowy, a bezodsetkowe plany płatności pojawiają się regularnie.
• Waluta. Dirham jest powiązany z dolarem, więc aktywo jest w praktyce denominowane w dolarach.
• Wzrost czynszów. Trzy kolejne lata dwucyfrowych podwyżek w klasie A.

Trzy zastrzeżenia

Płynność jest mniejsza niż w mieszkaniach. Pula kupujących biuro jest mniejsza i bardziej profesjonalna. Sprzedaż trwa dłużej, a cenę negocjuje się względem najemcy i umowy najmu, a nie względem widoku.

Aktywem jest najemca. Biuro bez umowy najmu to metry powierzchni; z umową to dochód. Wycenę wyznaczają wiarygodność najemcy, pozostały okres najmu i czynsz względem rynkowego, co oznacza, że należyta staranność dotyczy najemcy w takim samym stopniu jak budynku.

Cykl jest realny. Dzisiejsza pustostanowość jest historycznie nienormalna, a do 2030 roku pojawi się 24 mln stóp kwadratowych. Modelowanie dziesięciu lat przy obecnych warunkach nie jest ostrożne. Zamodeluj to przy znormalizowanej pustostanowości i znormalizowanym czynszu i sprawdź, czy nadal się opłaca.

Dla kogo to rozwiązanie

Dla inwestora o dłuższym horyzoncie, który czuje się komfortowo, oceniając najemcę, a nie dzielnicę, i który nie musi szybko wychodzić z inwestycji. Przy pierwszym zakupie w Dubaju mieszkanie pozostaje prostszym instrumentem: jest więcej porównań, więcej kupujących i krótsza krzywa uczenia się.