Un bureau à Dubaï comme investissement : dix arguments et trois réserves

Le segment des bureaux de Dubaï devance le résidentiel en croissance des loyers depuis deux ans, et un argumentaire bien rodé s'est formé autour de lui. Le voici dans l'ordre, suivi de ce qui est généralement omis.

Les dix arguments

• Faible vacance. De deux à trois pour cent dans les meilleurs quartiers ; les surfaces de qualité se louent vite.
• Créations d'entreprises. Environ 70 000 immatriculations par an, et chacune finit par avoir besoin d'une adresse physique.
• Afflux de capitaux. Les Émirats restent un pôle de patrimoines privés, et les sièges d'entreprises suivent.
• Croissance démographique. Environ 4 millions d'habitants, c'est un nombre croissant d'équipes, donc de postes de travail.
• Peu d'offre concurrente. Les promoteurs construisent surtout du résidentiel ; peu de programmes de bureaux sont lancés.
• Les promoteurs publics vendent rarement du commercial. Le marché secondaire s'en trouve encore resserré.
• Régime fiscal. Pas de taxe foncière annuelle ni d'impôt sur les plus-values pour un particulier, et la propriété ouvre droit à un Golden Visa.
• Prix d'entrée. À partir d'environ 6 000 $ le mètre carré, avec des échéanciers sans intérêts proposés régulièrement.
• Devise. Le dirham est arrimé au dollar : l'actif est de fait libellé en dollars.
• Croissance des loyers. Trois années consécutives de hausses à deux chiffres en classe A.

Les trois réserves

La liquidité est plus mince que dans le résidentiel. Le vivier d'acheteurs de bureaux est plus restreint et plus professionnel. La vente prend plus de temps, et le prix se négocie face à un locataire et à un bail, non face à une vue.

Le locataire est l'actif. Un bureau sans bail n'est qu'une surface ; avec un bail, c'est un revenu. La valorisation suit la solidité du locataire, la durée restant à courir et le loyer par rapport au marché — ce qui signifie que la due diligence porte autant sur le locataire que sur l'immeuble.

Le cycle existe bel et bien. La vacance actuelle est historiquement anormale, et 24 millions de pieds carrés arriveront d'ici 2030. Modéliser dix ans sur les conditions actuelles n'a rien de prudent. Modélisez avec une vacance normalisée et un loyer normalisé, puis vérifiez que le projet tient encore.

À qui cela convient

À un investisseur à l'horizon plus long, à l'aise pour évaluer un locataire plutôt qu'un quartier, et qui n'a pas besoin de sortir rapidement. Pour un premier achat à Dubaï, le résidentiel reste l'instrument le plus simple : plus de comparables, plus d'acheteurs et une courbe d'apprentissage plus courte.