Immobilien auf Bali: Hak Pakai, Hak Sewa und warum Freehold für Ausländer keine Option ist

Immobilien auf Bali werden fast immer als „Freehold“ angeboten, und fast immer stimmt das im rechtlichen Sinn nicht. Volles Landeigentum – Hak Milik – steht in Indonesien nur indonesischen Staatsbürgern zu. Ein Ausländer kauft das nicht; er erwirbt eines von drei zeitlich befristeten Rechten, und der Unterschied zwischen ihnen zeigt sich nicht beim Einstieg, sondern beim Ausstieg.

Hak Pakai – Nutzungsrecht

Das ist das, was Eigentum am nächsten kommt und was ein Ausländer persönlich halten kann. Das Recht wird auf den Namen der ausländischen Privatperson eingetragen, setzt aber eine gültige Aufenthaltsgenehmigung im Land voraus – ohne legalen Status kann es weder erteilt noch verlängert werden. Die Laufzeit ist befristet, mit gesetzlich geregelten Verlängerungen, und nicht unbegrenzt.

• Eintragung auf eine Privatperson und Vermerk beim Katasteramt.
• Setzt einen Aufenthaltsstatus voraus – das unterscheidet Hak Pakai von einer Pacht, die auch ein Tourist halten kann.
• Es gelten Mindestwertgrenzen, die je Provinz festgelegt sind: Günstigere Objekte werden für Ausländer nicht auf diese Weise eingetragen, um keine Konkurrenz zu lokalen Käufern zu schaffen.

Hak Sewa – langfristige Pacht

Die auf Bali häufigste Form und zugleich die vertragsabhängigste. Es ist kein gesetzliches Eigentumsrecht, sondern eine Verpflichtung des Eigentümers Ihnen gegenüber: Er überlässt das Grundstück oder die Villa für eine vereinbarte Laufzeit, meist zwei bis drei Jahrzehnte, mit Verlängerungsoption.

• Die Laufzeit ist befristet und schrumpft. Wer eine 25-jährige Pacht kauft und fünf Jahre dort lebt, verkauft dem nächsten Käufer eine 20-jährige Pacht – zu entsprechendem Preis.
• Die Verlängerungsoption ist genau so viel wert, wie sich durchsetzen lässt. Eine Klausel „Verlängerung zum Marktpreis“ ohne Mechanismus zur Preisfestsetzung bedeutet in der Praxis Verhandlungen von null an.
• Die Erbfolge muss ausdrücklich geregelt werden, sonst wird der Tod des Pächters zum rechtlichen Problem für die Familie.
• Prüfen Sie, ob der Grundstückseigentümer überhaupt zur Verpachtung berechtigt ist – eine Pacht von jemandem, der selbst Pächter ist, ist eine Konstruktion, die von oben her einstürzt.

PT PMA – Gesellschaft mit ausländischer Beteiligung

Eine in Indonesien mit ausländischem Kapital registrierte Gesellschaft kann ein Baurecht halten und ein Geschäft betreiben – etwa Villen vermieten. Das ist der rechtliche Weg für alle, die die Immobilie als Betrieb und nicht als privates Zuhause behandeln.

• Eine Gesellschaft bedeutet Berichtspflichten, Prüfungen, Steuern und eine Mindestinvestitionssumme. Für eine einzelne private Villa ist das überdimensioniert.
• Auch das Recht der Gesellschaft ist befristet, mit Verlängerungen, und daran gebunden, dass die Gesellschaft ihre erklärte Tätigkeit tatsächlich ausübt.
• Der Eigentümerwechsel erfolgt über einen Verkauf von Anteilen – ein anderes Verfahren mit anderen Prüfungen als eine Eigentumsübertragung.

Das Nominee-Modell: warum es nicht funktioniert

Eine Konstruktion, bei der das Land auf einen indonesischen Staatsbürger eingetragen ist, während der Ausländer ein Bündel „privater“ Vereinbarungen hält – Vollmacht, Darlehensvertrag, Verkaufsverzicht –, wird auf Bali als Normalfall verkauft. Das indonesische Agrargrundgesetz erklärt Geschäfte, die auf die Übertragung von Land an einen Ausländer angelegt sind, ausdrücklich für nichtig. Nichtig heißt: Die Gerichte gehen nicht darauf ein, wer was bezahlt hat; die Vereinbarung hatte von Anfang an keine Rechtskraft.

• Das Risiko liegt nicht in der Redlichkeit des Nominees, sondern in der Konstruktion selbst. Auch ein ehrlicher Nominee kann sterben, heiraten oder sich scheiden lassen, und seine Erben erben das Land von Gesetzes wegen.
• Die Rechtsprechung in solchen Streitigkeiten begünstigt den Ausländer nicht, weil es nichts zu verteidigen gibt – das Geschäft ist nichtig.

Was vor jeder Zahlung zu prüfen ist

• Die Flächenwidmung des Grundstücks. Landwirtschaftliche Flächen – die „grüne Zone“ – berechtigen nicht zum Bau einer Villa; manches, was auf Bali bereits steht, steht dort illegal.
• Die Baugenehmigung. Ein Haus ohne Genehmigung wird nicht immer nachträglich legalisiert – es kann ebenso gut auf behördliche Anordnung abgerissen werden.
• Das Landzertifikat und seine Art – prüfen Sie den Eintrag beim Katasteramt, nicht die Präsentation des Maklers.
• Was genau verkauft wird. Das Wort im Vertrag: Hak Pakai, Hak Sewa oder ein Unternehmensanteil. Wenn der Verkäufer es nicht benennen will, ist das die Antwort.

Auf Grundlage des indonesischen Agrargrundgesetzes und seiner Durchführungsvorschriften zu den Eigentumsrechten ausländischer Staatsangehöriger.