Immobili a Bali: Hak Pakai, Hak Sewa e perché il freehold non è un’opzione per gli stranieri

Gli annunci di Bali sono quasi sempre pubblicizzati come «freehold», e quasi sempre non è vero in senso giuridico. La piena proprietà della terra — Hak Milik — in Indonesia è riservata ai cittadini indonesiani. Uno straniero non acquista quella: acquista uno di tre diritti a tempo, e la differenza tra loro si vede non all’ingresso, ma all’uscita.

Hak Pakai — diritto d’uso

È la cosa più vicina alla proprietà che uno straniero possa detenere a titolo personale. Il diritto è registrato a nome della persona fisica straniera, ma richiede un valido permesso di soggiorno nel Paese: senza status legale non può essere rilasciato né rinnovato. La durata è limitata, con rinnovi previsti dalla legge, non perpetua.

• Registrato a una persona fisica e iscritto presso l’ufficio del catasto.
• Richiede uno status di soggiorno — è ciò che distingue l’Hak Pakai da un affitto, che può detenere anche un turista.
• Si applicano soglie minime di valore, fissate per provincia: un immobile più economico non viene registrato così per uno straniero, per non competere con gli acquirenti locali.

Hak Sewa — affitto di lungo periodo

La forma più diffusa a Bali, e anche la più dipendente dal contratto. Non è un diritto reale previsto dalla legge ma un’obbligazione del proprietario nei vostri confronti: vi consegna il terreno o la villa per un termine concordato, di solito da due a tre decenni, con un’opzione di rinnovo.

• Il termine è limitato e si accorcia. Se acquistate un affitto di 25 anni e ci vivete cinque, al successivo acquirente vendete un affitto di 20 anni — con un prezzo di conseguenza.
• L’opzione di rinnovo vale esattamente ciò che si può far valere. Una clausola che dice «rinnovo a prezzo di mercato» senza un meccanismo per fissare quel prezzo significa, in pratica, trattare daccapo.
• La successione va indicata esplicitamente, altrimenti la morte del conduttore diventa un problema giuridico per la famiglia.
• Verificate che il proprietario del terreno abbia il diritto di concederlo in affitto — un affitto concesso da chi è a sua volta un conduttore è una struttura che crolla dall’alto.

PT PMA — una società a capitale straniero

Una società registrata in Indonesia con capitale straniero può detenere un diritto di costruzione e svolgere un’attività — per esempio affittare ville. È la via legale per chi considera l’immobile un’attività operativa e non una casa personale.

• Una società comporta reportistica, revisioni, imposte e un investimento minimo. Per una sola villa personale è eccessivo.
• Anche il diritto della società è a tempo, con rinnovi, ed è legato al fatto che la società svolga davvero l’attività dichiarata.
• Il cambio di proprietà avviene tramite cessione di quote — un procedimento diverso, con verifiche diverse, rispetto al trasferimento di un immobile.

Lo schema del prestanome: perché non funziona

Una struttura in cui la terra è registrata a un cittadino indonesiano mentre lo straniero detiene un pacchetto di accordi «privati» — una procura, un contratto di prestito, una promessa di non vendere — viene venduta a Bali come prassi normale. La Legge agraria fondamentale indonesiana dichiara espressamente nulli gli accordi strutturati per trasferire la terra a uno straniero. Nulli significa che i tribunali non entrano nel merito di chi abbia pagato che cosa: l’accordo non ha avuto alcuna forza legale fin dall’inizio.

• Il rischio non è la buona fede del prestanome — è la struttura stessa. Anche un prestanome onesto può morire, sposarsi o divorziare, e i suoi eredi riceveranno la terra per legge.
• La giurisprudenza in queste controversie non favorisce lo straniero, perché non c’è nulla da difendere — l’accordo è nullo.

Che cosa verificare prima che passi del denaro

• La destinazione d’uso del terreno. Il terreno agricolo — una «zona verde» — non comporta il diritto di costruire una villa; parte di ciò che è già costruito a Bali sorge lì illegalmente.
• Il permesso di costruire. Una casa senza permesso non viene sempre legalizzata a posteriori — può altrettanto facilmente essere demolita per ordine delle autorità.
• Il certificato del terreno e il suo tipo — verificate il registro dell’ufficio del catasto, non la presentazione dell’agente.
• Che cosa esattamente viene venduto. La parola nel contratto: Hak Pakai, Hak Sewa o una quota societaria. Se il venditore evita di nominarlo, quella è la risposta.

Sulla base della Legge agraria fondamentale indonesiana e dei suoi regolamenti attuativi sui diritti immobiliari dei cittadini stranieri.