Nieruchomości na Bali: Hak Pakai, Hak Sewa i dlaczego freehold nie jest dla cudzoziemców

Oferty z Bali niemal zawsze reklamowane są jako „freehold” i niemal zawsze nie jest to prawdą w sensie prawnym. Pełna własność gruntu — Hak Milik — w Indonezji przysługuje wyłącznie obywatelom Indonezji. Cudzoziemiec jej nie kupuje; nabywa jedno z trzech praw ograniczonych w czasie, a różnica między nimi ujawnia się nie przy wejściu, lecz przy wyjściu.

Hak Pakai — prawo użytkowania

To najbliższa własności forma, jaką cudzoziemiec może posiadać osobiście. Prawo jest wpisane na nazwisko cudzoziemca, ale wymaga ważnego zezwolenia na pobyt w kraju — bez legalnego statusu nie można go ani uzyskać, ani przedłużyć. Termin jest ograniczony, a przedłużenia określa ustawa; prawo nie jest wieczyste.

• Wpisane na osobę fizyczną i zarejestrowane w urzędzie gruntowym.
• Wymaga statusu pobytowego — to odróżnia Hak Pakai od dzierżawy, którą może zawrzeć także turysta.
• Obowiązują minimalne progi wartości, ustalane dla każdej prowincji: tańszej nieruchomości cudzoziemiec w ten sposób nie zarejestruje, aby nie konkurował z lokalnymi nabywcami.

Hak Sewa — dzierżawa długoterminowa

Najpopularniejsza forma na Bali, a zarazem najbardziej zależna od treści umowy. Nie jest to ustawowe prawo rzeczowe, lecz zobowiązanie właściciela wobec Pana lub Pani: oddaje on działkę albo willę na uzgodniony okres, zwykle od dwóch do trzech dekad, z opcją przedłużenia.

• Okres jest ograniczony i się skraca. Kto kupi 25-letnią dzierżawę i będzie z niej korzystać pięć lat, sprzeda kolejnemu nabywcy dzierżawę 20-letnią — i odpowiednio wycenioną.
• Opcja przedłużenia jest warta tyle, ile da się wyegzekwować. Zapis „przedłużenie po cenie rynkowej” bez mechanizmu ustalania tej ceny oznacza w praktyce negocjacje od zera.
• Dziedziczenie trzeba opisać wprost, bo inaczej śmierć dzierżawcy staje się problemem prawnym dla rodziny.
• Należy sprawdzić, czy właściciel gruntu w ogóle ma prawo go wydzierżawiać — dzierżawa od kogoś, kto sam jest dzierżawcą, to konstrukcja, która wali się od góry.

PT PMA — spółka z kapitałem zagranicznym

Spółka zarejestrowana w Indonezji z udziałem kapitału zagranicznego może posiadać prawo do zabudowy i prowadzić działalność, na przykład wynajmować wille. To legalna droga dla tych, którzy traktują nieruchomość jak działający biznes, a nie osobisty dom.

• Spółka oznacza sprawozdawczość, audyty, podatki i minimalną wielkość inwestycji. Przy jednej prywatnej willi to rozwiązanie na wyrost.
• Prawo spółki również jest ograniczone w czasie, z możliwością przedłużeń, i zależy od tego, czy spółka faktycznie prowadzi deklarowaną działalność.
• Zmiana właściciela następuje przez sprzedaż udziałów — to inna procedura i inne kontrole niż przy przeniesieniu własności nieruchomości.

Schemat z figurantem: dlaczego nie działa

Konstrukcja, w której grunt rejestruje się na obywatela Indonezji, a cudzoziemiec otrzymuje pakiet „prywatnych” umów — pełnomocnictwo, umowę pożyczki, zobowiązanie do niesprzedawania — jest na Bali przedstawiana jako normalna praktyka. Indonezyjska ustawa o podstawowych zasadach agrarnych (Basic Agrarian Law) wprost unieważnia transakcje skonstruowane tak, aby przenieść grunt na cudzoziemca. Nieważność oznacza, że sądy nie będą badać, kto za co zapłacił: umowa od początku nie miała mocy prawnej.

• Ryzykiem nie jest dobra wiara figuranta, lecz sama konstrukcja. Nawet uczciwy figurant może umrzeć, ożenić się lub rozwieść, a jego spadkobiercy z mocy prawa odziedziczą grunt.
• Orzecznictwo w takich sporach nie sprzyja cudzoziemcom, bo nie ma czego bronić — umowa jest nieważna.

Co sprawdzić, zanim popłyną pieniądze

• Przeznaczenie działki. Grunt rolny — „zielona strefa” — nie daje prawa do budowy willi; część tego, co już stoi na Bali, powstała tam nielegalnie.
• Pozwolenie na budowę. Dom bez pozwolenia nie zawsze zostaje zalegalizowany z mocą wsteczną — równie dobrze może zostać rozebrany na polecenie władz.
• Certyfikat gruntowy i jego rodzaj — należy sprawdzić wpis w urzędzie gruntowym, a nie prezentację pośrednika.
• Co dokładnie jest sprzedawane. Słowo w umowie: Hak Pakai, Hak Sewa albo udziały w spółce. Jeśli sprzedający unika nazwania tego wprost, to już jest odpowiedź.

Na podstawie indonezyjskiej ustawy o podstawowych zasadach agrarnych (Basic Agrarian Law) i przepisów wykonawczych dotyczących praw cudzoziemców do nieruchomości.