Недвижимость на Бали: Hak Pakai, Hak Sewa и почему фрихолд иностранцу недоступен

Балийские объявления почти всегда написаны словом «freehold», и почти всегда это неправда в юридическом смысле. Полная собственность на землю — Hak Milik — в Индонезии доступна только гражданам страны. Иностранец покупает не её, а одно из трёх срочных прав, и разница между ними видна не при входе, а при выходе.

Hak Pakai — право пользования

Это ближайшее к собственности, что доступно иностранцу лично. Право регистрируется на имя иностранного гражданина, но требует действующего разрешения на пребывание в стране: без легального статуса его не оформить и не продлить. Срок конечный, с предусмотренными законом продлениями, а не бессрочный.

• Оформляется на физическое лицо и регистрируется в земельном ведомстве.
• Требует статуса пребывания — это отличает Hak Pakai от аренды, которую можно держать туристом.
• Есть минимальные пороги стоимости объекта, устанавливаемые по провинциям: дешёвое жильё в этой форме иностранцу не оформляют, чтобы не конкурировать с местным покупателем.

Hak Sewa — долгосрочная аренда

Самая распространённая на Бали форма и одновременно самая договорная. Это не вещное право из земельного кодекса, а обязательство собственника перед вами: он передаёт участок или виллу в пользование на согласованный срок, обычно на два-три десятилетия, с опционом продления.

• Срок конечен и убывает. Купив аренду на 25 лет и прожив пять, вы продаёте следующему покупателю аренду на 20 — и цена соответствующая.
• Опцион продления стоит ровно столько, сколько за него можно взыскать. Условие «продлить по рыночной цене» без механизма определения этой цены на практике означает переговоры с нуля.
• Наследование должно быть прямо прописано, иначе смерть арендатора становится юридической проблемой для семьи.
• Проверяется собственник земли и его право сдавать: аренда у того, кто сам арендует, — конструкция, которая рушится сверху.

PT PMA — компания с иностранным участием

Компания, зарегистрированная в Индонезии с иностранным капиталом, может держать право на строение и вести бизнес — например, сдавать виллы. Это законный путь для тех, у кого недвижимость — операционный проект, а не жильё для себя.

• Компания — это отчётность, аудит, налоги и минимальный размер инвестиций. Под одну виллу для себя такая структура избыточна.
• Право компании тоже срочное, с продлениями, и оно привязано к тому, что компания действительно ведёт заявленную деятельность.
• Смена собственника происходит через продажу долей — это другой процесс и другие проверки, чем передача недвижимости.

Номинальная схема: почему она не работает

Схема, при которой земля оформляется на гражданина Индонезии, а иностранец получает пакет «частных» соглашений — доверенность, договор займа, обязательство не продавать, — на Бали продаётся как норма. Индонезийский аграрный закон прямо объявляет ничтожными сделки, прикрывающие переход земли к иностранцу. Ничтожность означает, что суд не будет разбираться, кто платил: договор не имеет силы с самого начала.

• Риск не в добросовестности номинала, а в самой конструкции. Даже честный номинал смертен, женится и разводится, и его наследники получат землю по закону.
• Судебная практика по таким спорам не в пользу иностранца, потому что защищать в них нечего — сделка недействительна.

Что проверить до денег

• Зонирование участка. Земля сельскохозяйственного назначения — «зелёная зона» — не даёт права строить виллу; часть построенного на Бали стоит там незаконно.
• Строительное разрешение. Дом без него легализуется задним числом не всегда, а сносится по решению властей вполне.
• Сертификат на землю и его тип — в выписке земельного ведомства, а не в презентации агента.
• Что именно вам продают. Слово в договоре: Hak Pakai, Hak Sewa или доля в компании. Если продавец избегает этого называть, это и есть ответ.

По данным индонезийского Основного аграрного закона и подзаконных актов о правах иностранных граждан на недвижимость.