Burj Khalifa: Wie der riskanteste Wolkenkratzer der Welt zur Erfolgsgeschichte wurde

Als der Bau des Burj Khalifa begann, stand Dubais Immobilienmarkt auf seinem Höhepunkt: Die Preise stiegen schnell, Dutzende Projekte wurden gestartet, und viele sprachen von Überhitzung. Skeptiker meinten, der Turm werde zum Symbol einer Blase und der Selbstüberschätzung einer Stadt.

Wie es damals aussah

Noch während der Turm in die Höhe wuchs, kam 2008 die globale Finanzkrise. Dubais Immobilienmarkt brach stark ein, die Preise fielen, und einige Projekte wurden gestoppt. Zur Eröffnung 2010 war die Lage schwierig: Manche Wohnungen standen leer, und die Mieten waren in den ersten Monaten um fast 40 % gefallen.

Mit anderen Worten: Im Moment der Fertigstellung sah das Projekt genau so aus, wie die Skeptiker es vorhergesagt hatten.

Was sich als wichtiger erwies

Emaars Absicht reichte weiter als ein einzelner Turm. Gebaut wurde nicht ein Wolkenkratzer, sondern der Schwerpunkt eines neuen Viertels – Downtown Dubai. Der Status als höchstes Gebäude der Welt machte das Objekt zu einer globalen Marke: Millionen reisen nach Dubai, um es zu sehen, die Aussichtsplattformen empfangen rund zwei Millionen Besucher im Jahr, und das Gebäude beherbergt Restaurants, Büros und ein Hotel.

Der Bau des Turms selbst kostete rund 1,5 Milliarden $. Doch das ist nicht die Zahl, auf die es ankommt: Die Entwicklung des gesamten Viertels Downtown kostete ein Vielfaches, und das Viertel, nicht der Turm, wurde zum Vermögenswert. Heute zählt Downtown zu den teuersten Adressen im Nahen Osten.

Drei Schlussfolgerungen, die weiterhin gelten

• Der Einstiegszeitpunkt entscheidet weniger, als es scheint. Wer 2008 auf dem Höhepunkt in Downtown kaufte, überstand harte Jahre, kam aber über fünfzehn Jahre hinweg voran. Wer in ein Projekt ohne Ankerobjekt und ohne Viertel kaufte, bekam diese Chance nie – und dieser Unterschied, nicht das Kaufdatum, ist der Punkt.
• Der Anker schafft das Viertel, nicht umgekehrt. Bei der Bewertung eines neuen Standorts ist „was wird hier der Schwerpunkt sein“ wichtiger als „was kostet ein Quadratmeter“.
• Leere Wohnungen bei der Übergabe sind kein Urteil. Ein neues Viertel füllt sich über Jahre; ein schwaches erstes Jahr sagt wenig über das zehnte.

Und eine Einschränkung

Aus dem Burj Khalifa lässt sich leicht die falsche Lehre ziehen: dass sich jedes ehrgeizige Projekt irgendwann auszahlt. Das tut es nicht. Dubai kennt auch Projekte, die in derselben Krise eingefroren wurden und bis heute unvollendet sind. Der Unterschied zwischen ihnen lag nicht im Ehrgeiz, sondern darin, ob der Bauträger bis zur Markterholung durchhalten konnte. Diese Frage – nicht Höhe, nicht Renderings – ist die, die man beim Kauf off-plan stellen sollte.

Auf Grundlage der Geschichte des Projekts Burj Khalifa und der Entwicklung von Downtown Dubai.