Burj Khalifa: come il grattacielo più rischioso del mondo è diventato una storia di successo

Quando iniziò la costruzione del Burj Khalifa, il mercato immobiliare di Dubai era al culmine: i prezzi salivano rapidamente, decine di progetti venivano lanciati e molti parlavano di surriscaldamento. Gli scettici sostenevano che la torre sarebbe diventata il simbolo di una bolla e dell'eccessiva ambizione di una città.

Come appariva allora

Mentre la torre era ancora in costruzione, nel 2008 arrivò la crisi finanziaria globale. Il mercato immobiliare di Dubai crollò, i prezzi scesero e alcuni progetti si fermarono. All'inaugurazione del 2010 la situazione era difficile: alcuni appartamenti erano vuoti e nei primi mesi gli affitti erano calati di quasi il 40 %.

In altre parole, al momento del completamento il progetto appariva esattamente come avevano previsto gli scettici.

Che cosa si è rivelato più importante

L'intento di Emaar era più ampio di una singola torre. Ciò che si costruiva non era un grattacielo, ma il baricentro di un nuovo quartiere: Downtown Dubai. Il titolo di edificio più alto del mondo ha trasformato l'opera in un marchio globale: milioni di persone vanno a Dubai per vederla, le terrazze panoramiche accolgono circa due milioni di visitatori l'anno e l'edificio ospita ristoranti, uffici e un hotel.

La costruzione della torre in sé è costata circa 1,5 miliardi di dollari. Ma non è questa la cifra da considerare: lo sviluppo dell'intero quartiere di Downtown è costato molte volte di più, ed è il quartiere, non la torre, a essere diventato l'asset. Oggi Downtown è tra gli indirizzi più costosi del Medio Oriente.

Tre conclusioni ancora valide

• Il momento dell'ingresso conta meno di quanto sembri. Chi ha comprato a Downtown al picco del 2008 ha attraversato anni difficili, ma in quindici anni ne è uscito in vantaggio. Chi ha comprato in un progetto senza polo di attrazione e senza quartiere non ha mai avuto quella possibilità: è questa differenza, non la data d'acquisto, il punto.
• È il polo di attrazione a creare il quartiere, non il contrario. Nel valutare una nuova località, «quale sarà il baricentro qui» conta più di «quanto costa un metro quadro».
• Gli appartamenti vuoti alla consegna non sono un verdetto. Un nuovo quartiere si popola nel corso degli anni; un primo anno debole dice poco sul decimo.

E una precisazione

È facile trarre la lezione sbagliata dal Burj Khalifa: che qualsiasi progetto ambizioso prima o poi ripaghi. Non è così. Dubai conosce anche progetti congelati in quella stessa crisi e rimasti incompiuti fino a oggi. La differenza tra i due casi non stava nell'ambizione, ma nella capacità dello sviluppatore di sopravvivere fino alla ripresa del mercato. È questa la domanda da porsi quando si acquista off-plan, non l'altezza né i rendering.

Sulla base della storia del progetto Burj Khalifa e dello sviluppo di Downtown Dubai.