Burj Khalifa : comment le gratte-ciel le plus risqué du monde est devenu un succès

Lorsque la construction du Burj Khalifa a commencé, le marché immobilier de Dubaï était à son sommet : les prix grimpaient vite, des dizaines de projets étaient lancés et beaucoup parlaient de surchauffe. Les sceptiques estimaient que la tour deviendrait le symbole d'une bulle et de la démesure d'une ville.

Comment cela se présentait à l'époque

Pendant que la tour s'élevait, la crise financière mondiale est survenue en 2008. Le marché immobilier de Dubaï s'est effondré, les prix ont chuté et certains projets se sont arrêtés. À l'ouverture en 2010, la situation était difficile : certains appartements étaient vides et les loyers des premiers mois avaient baissé de près de 40 %.

Autrement dit, au moment de l'achèvement, le projet ressemblait exactement à ce que les sceptiques avaient prédit.

Ce qui s'est révélé plus important

L'ambition d'Emaar dépassait une seule tour. Ce qui se construisait n'était pas un gratte-ciel mais le centre de gravité d'un nouveau quartier — Downtown Dubai. Le statut de plus haut bâtiment du monde a transformé l'objet en marque mondiale : des millions de personnes viennent à Dubaï pour le voir, les plateformes d'observation reçoivent environ deux millions de visiteurs par an, et le bâtiment abrite restaurants, bureaux et un hôtel.

La construction de la tour elle-même a coûté environ 1,5 milliard de dollars. Mais ce n'est pas le chiffre à retenir : l'aménagement de l'ensemble du quartier de Downtown a coûté bien davantage, et c'est le quartier, non la tour, qui est devenu l'actif. Aujourd'hui, Downtown figure parmi les adresses les plus chères du Moyen-Orient.

Trois conclusions qui restent valables

• Le moment d'entrée compte moins qu'il n'y paraît. Celui qui a acheté à Downtown au sommet de 2008 a traversé des années difficiles mais s'en est sorti gagnant en quinze ans. Celui qui a acheté dans un projet sans point d'ancrage ni quartier n'a jamais eu cette chance — et c'est cette différence, plus que la date d'achat, qui est essentielle.
• Le point d'ancrage crée le quartier, et non l'inverse. Lorsqu'on évalue un nouvel emplacement, « quel sera ici le centre de gravité » compte plus que « combien coûte le mètre carré ».
• Des appartements vides à la livraison ne sont pas un verdict. Un nouveau quartier se remplit sur des années ; une première année faible dit peu de chose sur la dixième.

Et une réserve

Il est facile de tirer la mauvaise leçon du Burj Khalifa : que tout projet ambitieux finit par payer. Ce n'est pas le cas. Dubaï connaît aussi des projets gelés lors de cette même crise et inachevés à ce jour. La différence entre eux ne tenait pas à l'ambition mais à la capacité du promoteur à tenir jusqu'à la reprise du marché. Cette question — pas la hauteur, pas les visuels — est celle qu'il faut poser lorsqu'on achète sur plan (off-plan).

D'après l'histoire du projet Burj Khalifa et le développement de Downtown Dubai.