Dubais Büros im Vergleich zu London und New York: Mieten, Renditen und die Wirkung der Steuer
Büromärkte allein nach der Miete zu vergleichen, ist sinnlos – Eigentumsform und Besteuerung entscheiden über das Ergebnis des Eigentümers. Drei globale Geschäftszentren, gemessen an allen drei Kriterien zugleich.
Büromärkte nach der Schlagzeilenmiete zu vergleichen, führt nicht weiter: Was beim Eigentümer ankommt, bestimmen die Eigentumsform und die Steuer. Deshalb hier alle drei Kriterien zugleich, an drei globalen Geschäftszentren.
London, City of London
Die Spitzenmiete für Büros liegt bei etwa AED 9 000 pro Quadratfuß und Jahr, die durchschnittliche Rendite bei rund 5,25 %. Vorherrschend ist Leasehold – ein befristetes Recht, kein Eigentum. Steuern: Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer, Stempelsteuer, Mehrwertsteuer und Erbschaftsteuer.
Einer hohen Einstiegsschwelle steht eine bescheidene Nettorendite gegenüber. Leasehold bringt ein eigenes Problem mit: Die Restlaufzeit beeinflusst den Wiederverkaufswert stärker als der Zustand des Gebäudes.
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New York, Manhattan
Büros der Klasse A kosten AED 7 000–8 000 pro Quadratfuß und Jahr, die Renditen liegen bei 3–4 %. Das Eigentum ist Freehold. Steuern: Einkommensteuer, Grundsteuer, Kapitalertragsteuer, Übertragungssteuer beim Kauf und Nachlasssteuer.
Das Eigentum ist vollständig, doch die Steuerlast frisst einen erheblichen Teil der Bruttorendite, und die jährliche Grundsteuer fällt an, ob das Gebäude vermietet ist oder leer steht.
Dubai, Business Bay
Die durchschnittliche Miete in diesem Cluster liegt bei etwa AED 450–490 pro Quadratfuß und Jahr; Klasse A im gesamten Stadtgebiet kommt im Schnitt auf AED 370, nach einem Anstieg von 28 % binnen eines Jahres. Das Eigentum ist in ausgewiesenen Gebieten Freehold. Für Privatpersonen gibt es weder Grundsteuer noch Kapitalertragsteuer, und Eigentum oberhalb der Schwelle begründet Anspruch auf ein Aufenthaltsvisum.
Der Satz pro Quadratfuß beträgt nur einen Bruchteil dessen in London oder New York, ebenso der Einstiegspreis. Vom Vergleich bleibt die Nettozahl: Das Fehlen einer jährlichen Haltesteuer und einer Kapitalertragsteuer verändert die Rechnung stärker als der Mietunterschied.
Wozu der Vergleich eigentlich dient
Nicht dazu, einen Sieger auszurufen. London und New York sind tiefe, liquide, institutionell gehandelte Märkte, in denen ein Eigentümer eine niedrigere Nettorendite für diese Tiefe in Kauf nimmt. Dubai bietet eine höhere Nettozahl bei einem flacheren Käuferkreis und einer kürzeren Preishistorie.
Die nützliche Erkenntnis ist methodischer Art: Wer zwei beliebige Büromärkte vergleicht, rechnet die Zahl nach Steuern und nach Eigentumsform, nicht die Miete. Die Rangfolge ändert sich.