Biura w Dubaju na tle Londynu i Nowego Jorku: czynsze, rentowność i co robi podatek
Porównywanie rynków biurowych samym czynszem nie ma sensu: o wyniku właściciela decydują forma własności i opodatkowanie. Trzy światowe centra biznesu według trzech parametrów naraz.
Porównywanie rynków biurowych według nagłówkowego czynszu jest bezcelowe: to, co trafia do właściciela, wyznaczają forma własności i podatek. Oto więc wszystkie trzy parametry naraz dla trzech światowych centrów biznesu.
Londyn, City of London
Czynsz za biuro prime to około AED 9 000 za stopę kwadratową rocznie, a średnia rentowność około 5,25 %. Własność to w przeważającej części leasehold, czyli prawo na określony czas, a nie własność. Podatki: dochodowy, od zysków kapitałowych, stamp duty, VAT i spadkowy.
Wysoki próg wejścia przy skromnej rentowności netto. Leasehold dodaje własny problem: pozostały okres prawa wpływa na wartość odsprzedaży bardziej niż stan budynku.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Nowy Jork, Manhattan
Biura klasy A po AED 7 000–8 000 za stopę kwadratową rocznie, rentowność 3–4 %. Własność to freehold. Podatki: dochodowy, od nieruchomości, od zysków kapitałowych, transferowy przy zakupie i podatek od spadków.
Własność jest pełna, ale obciążenie podatkowe pochłania znaczną część rentowności brutto, a roczny podatek od nieruchomości płaci się niezależnie od tego, czy budynek jest wynajęty, czy stoi pusty.
Dubaj, Business Bay
Średni czynsz około AED 450–490 za stopę kwadratową rocznie w tym skupisku, przy czym klasa A w całym mieście ma średnio AED 370 po wzroście o 28 % w skali roku. Własność to freehold w wyznaczonych obszarach. Dla osoby fizycznej nie ma podatku od nieruchomości ani podatku od zysków kapitałowych, a własność powyżej progu wspiera uzyskanie wizy rezydenckiej.
Stawka za stopę to ułamek londyńskiej czy nowojorskiej, podobnie jak cena wejścia. Z porównania pozostaje wynik netto: brak rocznego podatku od posiadania i podatku od zysków kapitałowych zmienia rachunek bardziej niż różnica w czynszach.
Po co to porównanie
Nie po to, by ogłosić zwycięzcę. Londyn i Nowy Jork to głębokie, płynne, instytucjonalnie obsługiwane rynki, na których właściciel akceptuje niższą rentowność netto w zamian za tę głębię. Dubaj oferuje wyższy wynik netto przy płytszej puli kupujących i krótszej historii, do której można się odnieść przy wycenie.
Użyteczny wniosek jest metodologiczny: porównując dowolne dwa rynki biurowe, licz liczbę po podatku i po uwzględnieniu formy własności, a nie czynsz. Ranking się zmienia.