Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги

Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.

Сравнивать офисные рынки по одной ставке аренды бессмысленно: итог для собственника определяют форма собственности и налоги. Поэтому смотрим три мировых деловых центра по всем трём параметрам сразу.

Лондон, City of London

Аренда премиальных офисов — порядка 9000 дирхамов за квадратный фут в год.
Средняя доходность — около 5,25%.
Форма владения — преимущественно leasehold, то есть право на срок, а не собственность.
Налоги — на доход, на прирост капитала, гербовый сбор, НДС, наследственный.

Высокий порог входа при невысокой чистой доходности. Leasehold добавляет собственную проблему: остаточный срок права влияет на цену перепродажи сильнее, чем состояние здания.

Нью-Йорк, Манхэттен

Офисы класса A — 7000–8000 дирхамов за фут в год.
Доходность — 3–4%.
Форма владения — freehold.
Налоги — на доход, на имущество, на прирост капитала, при покупке и наследственный.

Собственность полноценная, но налоговая нагрузка съедает значительную часть валовой доходности, а ежегодный налог на имущество платится независимо от того, сдан объект или простаивает.

Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм

Дубай, Business Bay

Средняя ставка аренды — около 2000 дирхамов за фут в год.
Доходность — 6–9%, в классе A выше.
Форма владения — freehold во фрихолд-зонах.
Налоги — нет налога на доход физического лица и нет ежегодного налога на недвижимость.

Где здесь подвох

Разница в доходности отражает не только налоги, но и разницу в зрелости рынков. Лондон и Нью-Йорк — рынки с вековой историей аренды, глубоким пулом институциональных покупателей и предсказуемым выходом. Дубай платит премию за более узкую ликвидность и более короткую историю. Это честный обмен, а не бесплатный обед: инвестор получает более высокий поток и берёт на себя более сложную продажу.

Второй фактор, который в таблицу не помещается, — регистрационный сбор и сервисный сбор. В Дубае это 4% при покупке и ежегодная плата за обслуживание здания, которая в коммерции выше, чем в жилье. На горизонте десяти лет разница между валовой и чистой доходностью здесь заметна.

По данным публичных обзоров офисных рынков Дубая, Лондона и Нью-Йорка за 2025 год.