Fertiges Büro mit 3 % oder Off-plan mit 12 %: Warum Investoren dennoch die niedrigere Rendite wählen
Steigende Mieten haben die Preise fertiger Büros in Dubai so weit getrieben, dass ein Barkauf nur noch 2-3 % Jahresrendite bringt. Ein Off-plan-Büro für AED 1 360/sqft mit prognostizierter Miete von AED 200 ergab 12,3 % ROI. Was diese Lücke bezahlt.
Der Büromarkt in Dubai zeigt derzeit eine auffällige Spaltung: Ein fertiges und ein Off-plan-Gebäude können Renditen liefern, die sich um ein Mehrfaches unterscheiden. Hier beide Seiten des Geschäfts — und was die Lücke tatsächlich bezahlt.
Das fertige Büro
Ein großer Teil der Anfragen zum Büroerwerb betrifft fertige Flächen, die für Mieteinnahmen gekauft werden, und die Käufer sind oft bereit, 100 % des Preises sofort zu zahlen. Das Problem ist der Preis: Steigende Mieten (allein 2024 rund 22 % Zuwachs) haben die Erwartungen der Eigentümer so hoch getrieben, dass die Rendite bei einem Barkauf auf 2-3 % pro Jahr gefallen ist.
Bei einer Leerstandsquote von rund 8 % in der ganzen Stadt und nur 2 % im Finanzzentrum haben Verkäufer keinen Grund zu verhandeln — ein Käufer findet sich ohnehin.
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Das Off-plan-Büro
Eine Beispielrechnung für einen Bürokomplex in einem Stadtteil, der die Statistik der Wohnungsverkäufe anführte:
- Kaufpreis: AED 1 360 pro Quadratfuß.
- Fertigstellung: 2028.
- Prognostizierte Miete: AED 200 pro Quadratfuß und Jahr.
- Amortisationszeit: rund 6,8 Jahre.
- Prognostizierter ROI: 12,3 %.
Hinzu kommen keine Maklerprovision beim Kauf direkt vom Bauträger und ein zinsloser Zahlungsplan während der Bauzeit.
Was die Lücke bezahlt
Ein vierfacher Renditeunterschied ist keine Ineffizienz des Marktes — er ist die Vergütung für Risiko, und dieses Risiko hat konkrete Bestandteile:
- Zeit. Zwei bis drei Jahre ohne jedes Einkommen.
- Bauträgerrisiko. Eine verspätete Übergabe oder ein unfertiges Projekt ist das Hauptverlustszenario bei Off-plan.
- Die prognostizierte Miete. AED 200 pro Quadratfuß sind eine Annahme über den Markt des Jahres 2028, keine Tatsache — sie sollte mit den aktuellen Mieten im selben Stadtteil abgeglichen werden, nicht mit der Innenstadt.
- Ausbau. Bei Übergabe im Rohbauzustand (shell and core) sind vor dem Einzug des ersten Mieters noch erhebliche Ausgaben nötig.
- Liquidität. Ein Off-plan-Büro vor der Übergabe weiterzuverkaufen ist schwieriger als der Verkauf eines fertigen mit Mieter.
Fazit
Beide Optionen funktionieren — sie beantworten nur unterschiedliche Fragen. Ein fertiges Büro mit Mieter ist eine Anleihe: niedrige Rendite, sofortiger Cashflow, verstandenes Risiko. Ein Off-plan-Büro ist eine Venture-Wette auf einen Markt, den man bereits versteht: hohe prognostizierte Rendite, verzögerter Cashflow, Bauträgerrisiko. Der Fehler liegt darin, das zweite zu kaufen und die Eigenschaften des ersten zu erwarten.
Grundlage: Daten zu Leerstand und Mieten auf dem Büromarkt in Dubai 2024-2025 sowie die Rechnung eines Verkäufers für ein bestimmtes Off-plan-Projekt.