Ufficio pronto al 3 % o off-plan al 12 %: perché gli investitori scelgono ancora il rendimento più basso
L’aumento degli affitti ha spinto i prezzi degli uffici pronti di Dubai così in alto che l’acquisto in contanti rende ormai solo il 2-3 % l’anno. Un ufficio off-plan a 1 360 AED al piede quadrato con un affitto previsto di 200 AED ha dato un ROI del 12,3 %. Ecco cosa paga questa differenza.
Il mercato degli uffici di Dubai presenta oggi una netta spaccatura: un edificio pronto e uno off-plan possono produrre rendimenti che differiscono di diverse volte. Ecco i due lati dell’operazione — e cosa paga davvero la differenza.
L’ufficio pronto
Una quota rilevante delle richieste di acquisto di uffici riguarda spazi pronti acquistati per il reddito da locazione, e gli acquirenti sono spesso disposti a pagare il 100 % del prezzo subito. Il problema è il prezzo: l’aumento degli affitti (circa il 22 % di crescita nel solo 2024) ha spinto le aspettative dei proprietari così in alto che i rendimenti di un acquisto in contanti sono scesi al 2-3 % annuo.
Con una vacancy intorno all’8 % a livello cittadino e di appena il 2 % nel centro finanziario, i venditori non hanno alcun motivo di negoziare — un acquirente si presenterà comunque.
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L’ufficio off-plan
Un calcolo di esempio per un edificio per uffici in un quartiere che ha guidato le classifiche delle vendite residenziali:
- Prezzo di acquisto: 1 360 AED al piede quadrato.
- Completamento: 2028.
- Affitto previsto: 200 AED al piede quadrato l’anno.
- Tempo di ritorno: circa 6,8 anni.
- ROI previsto: 12,3 %.
A ciò si aggiungono l’assenza di commissione di mediazione sull’acquisto dal developer e un piano di pagamento senza interessi durante la costruzione.
Cosa paga la differenza
Una differenza di rendimento di quattro volte non è un’inefficienza del mercato — è il compenso per il rischio, e quel rischio ha componenti precise:
- Tempo. Da due a tre anni senza alcun reddito.
- Rischio developer. Una consegna in ritardo o un progetto non terminato è il principale scenario di perdita nell’off-plan.
- L’affitto previsto. 200 AED al piede quadrato sono un’ipotesi sul mercato del 2028, non un fatto — va verificata rispetto agli affitti attuali nello stesso quartiere, non in downtown.
- Allestimento. La consegna shell-and-core significa che serve ancora una spesa consistente prima che arrivi il primo inquilino.
- Liquidità. Rivendere un ufficio off-plan prima della consegna è più difficile che vendere uno pronto con un inquilino già presente.
La conclusione
Entrambe le opzioni funzionano — rispondono semplicemente a domande diverse. Un ufficio pronto con inquilino è un’obbligazione: rendimento basso, flusso di cassa immediato, rischio noto. Un ufficio off-plan è una scommessa da venture capital su un mercato che già si conosce: rendimento previsto alto, flusso di cassa differito, rischio developer. L’errore è comprare il secondo aspettandosi le caratteristiche del primo.
Sulla base dei dati 2024-2025 su vacancy e affitti del mercato uffici di Dubai e del calcolo di un venditore per uno specifico progetto off-plan.