Gotowe biuro z 3% czy off-plan z 12%: dlaczego inwestorzy wciąż wybierają niższą stopę zwrotu
Rosnące czynsze wywindowały ceny gotowych biur w Dubaju tak wysoko, że zakup za gotówkę daje dziś zaledwie 2-3% rocznie. Biuro off-plan po AED 1 360/sqft z prognozowanym czynszem AED 200 liczy się na 12,3% ROI. Za co płaci się tę różnicę.
Rynek biurowy w Dubaju ma dziś wyraźny podział: gotowy budynek i budynek off-plan mogą dawać stopy zwrotu różniące się kilkukrotnie. Oto obie strony tej transakcji — i to, za co faktycznie płaci się tę różnicę.
Biuro gotowe
Duża część zapytań o zakup biur dotyczy gotowych powierzchni nabywanych pod wynajem, a kupujący często są gotowi zapłacić 100% ceny z góry. Problemem jest cena: rosnące czynsze (około 22% wzrostu w samym 2024 roku) podbiły oczekiwania właścicieli tak wysoko, że stopa zwrotu przy zakupie za gotówkę spadła do 2-3% rocznie.
Przy pustostanach na poziomie około 8% w całym mieście i zaledwie 2% w dzielnicy finansowej sprzedający nie mają powodu do negocjacji — kupiec i tak się znajdzie.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Biuro off-plan
Przykładowa kalkulacja dla budynku biurowego w dzielnicy, która prowadziła w rankingach sprzedaży mieszkań:
- Cena zakupu: AED 1 360 za stopę kwadratową.
- Ukończenie: 2028.
- Prognozowany czynsz: AED 200 za stopę kwadratową rocznie.
- Okres zwrotu: około 6,8 roku.
- Prognozowane ROI: 12,3%.
Do tego brak prowizji pośrednika przy zakupie od dewelopera oraz bezodsetkowy plan płatności na czas budowy.
Za co płaci się różnicę
Czterokrotna różnica w stopie zwrotu to nie nieefektywność rynku — to rekompensata za ryzyko, które ma konkretne składniki:
- Czas. Dwa do trzech lat bez żadnego dochodu.
- Ryzyko dewelopera. Opóźnione przekazanie lub niedokończony projekt to główny scenariusz straty w off-plan.
- Prognozowany czynsz. AED 200 za stopę kwadratową to założenie o rynku w 2028 roku, a nie fakt — należy je zweryfikować na tle obecnych czynszów w tej samej dzielnicy, a nie w śródmieściu.
- Wykończenie. Przekazanie w stanie surowym oznacza, że przed wprowadzeniem się pierwszego najemcy trzeba jeszcze ponieść znaczny wydatek.
- Płynność. Odsprzedaż biura off-plan przed przekazaniem jest trudniejsza niż sprzedaż gotowego, z najemcą na miejscu.
Wniosek
Obie opcje działają — po prostu odpowiadają na różne pytania. Gotowe biuro z najemcą to obligacja: niska stopa zwrotu, natychmiastowy przepływ gotówki, zrozumiałe ryzyko. Biuro off-plan to venture-zakład na rynku, który już znasz: wysoka prognozowana stopa zwrotu, odroczony przepływ gotówki, ryzyko dewelopera. Błędem jest kupowanie drugiego w oczekiwaniu cech pierwszego.
Na podstawie danych o pustostanach i czynszach na rynku biurowym Dubaju z lat 2024-2025 oraz kalkulacji sprzedającego dla konkretnego projektu off-plan.