Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
На офисном рынке Дубая сложилась ситуация, в которой готовый объект и строящийся дают доходность, различающуюся в разы. Разберём обе стороны — и то, чем эта разница оплачивается.
Готовый офис
Значительная часть запросов на покупку офисов — это готовые помещения под арендный доход, и покупатели нередко готовы оплатить 100% стоимости сразу. Проблема в цене: рост арендных ставок (в 2024 году порядка 22% за год) поднял ожидания владельцев настолько, что доходность покупки опустилась к 2–3% годовых.
При вакансии около 8% в среднем по городу и всего 2% в финансовом центре продавцу нет нужды торговаться — покупатель найдётся.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
Строящийся офис
Пример расчёта по офисному блоку в районе, лидировавшем по продажам жилья:
- Цена покупки: 1 360 AED за квадратный фут.
- Окончание строительства: 2028 год.
- Прогнозируемая арендная ставка: 200 AED за фут в год.
- Окупаемость: около 6,8 года.
- Расчётный ROI: 12,3%.
Плюс отсутствие брокерской комиссии при покупке у застройщика и беспроцентная рассрочка на срок строительства.
Чем оплачивается разница
Четырёхкратный разрыв в доходности — это не находка, а плата за риск, и он состоит из конкретных вещей:
- Время. Два-три года без единого дирхама дохода.
- Риск застройщика. Задержка сдачи или незавершение проекта — основной сценарий потерь на офф-плане.
- Прогнозная ставка. 200 дирхамов за фут — это предположение о рынке 2028 года, а не факт. Проверяется текущими ставками в том же районе, а не в центре города.
- Отделка. Shell and core означает, что до первого арендатора нужно вложить ещё существенную сумму.
- Ликвидность. Продать строящийся офис до сдачи труднее, чем готовый с арендатором.
Вывод
Оба варианта рабочие, но отвечают на разные задачи. Готовый офис с арендатором — это облигация: низкая доходность, немедленный поток, понятный риск. Строящийся — это венчур на понятном рынке: высокая расчётная доходность, отложенный поток, риск застройщика. Ошибка возникает, когда второе покупают, рассчитывая на характеристики первого.
По данным о вакансии и арендных ставках офисного рынка Дубая за 2024–2025 годы и расчёту продающей стороны по конкретному строящемуся проекту.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Офисы Дубая против Лондона и Нью-Йорка: ставки, доходность и налоги
Аренда премиального офиса в Сити — около 9000 дирхамов за фут при доходности 5,25%, на Манхэттене — 7000–8000 при 3–4%, в Business Bay — порядка 2000 при 6–9%. Сравниваем три рынка по цене, форме собственности и налоговой нагрузке.
Итоги 2025 года по коммерции Дубая: вторичка держит 72% рынка, офисы — лидирующий сегмент
Вторичный рынок в коммерческой недвижимости Дубая занимает 72% против 28% у строящихся объектов — обратная картина по сравнению с жильём. Дефицит нового предложения удерживает рост цен, а интерес к офисному off-plan вырос почти на 600% за год.
Офис в Дубае как инвестиция: десять аргументов и три оговорки
Низкая вакансия, 70 тысяч новых компаний за год, отсутствие налога на владение, привязка дирхама к доллару и договоры на 3–5 лет с индексацией. Собрали доводы в пользу офисной недвижимости Дубая — и то, о чём в таких списках обычно не пишут.
Офисы в Дубае снимают за 12–18 месяцев до сдачи здания
Арендаторы фиксируют условия по офисам за год-полтора до ввода объекта в эксплуатацию. Предварительное бронирование стало нормой в премиальном сегменте — и это меняет расчёт доходности для инвестора на стадии строительства.
Офисов класса A в Дубае почти не осталось: вакансия 3%, ставки 370 AED за фут
В первом полугодии 2025 года свободных офисов класса A в Дубае было около 3%, а в DIFC и Downtown — от нуля до двух. Ставки в сегменте прибавили 28% и дошли до 370 дирхамов за квадратный фут в год. Что дефицит меняет для арендатора и для инвестора.
Офисы в Дубае: аренда класса B выросла на 31,5%, свободных площадей почти нет
Ставки аренды офисов класса B в Дубае прибавили 31,5% за год, класс A и премиум — от 14 до 26%. Доля свободных площадей упала до 6,1% — рекордно низкой отметки. Разбираем, что дефицит офисов означает для инвестора в коммерческую и жилую недвижимость.