Emaar: was ein börsennotierter Bauträger für ausländische Käufer ändert

Die meisten Gespräche über Immobilien in Dubai beginnen mit Emaar, und die meisten übergehen das Einzige, was den Konzern wirklich vom Feld abhebt: Man kann seine Bilanzen lesen.

Ein Bauträger, den man überprüfen kann

Emaar Properties ist am Dubai Financial Market notiert, mit erheblicher staatlicher Beteiligung über die Investment Corporation of Dubai. Für einen Käufer aus einem Markt, in dem die Zahlungsfähigkeit eines Bauträgers eine Frage des Rufs ist, ist das der wesentliche Unterschied.

• Quartalsabschlüsse werden veröffentlicht – Umsatz, Verschuldung, der Auftragsbestand aus vertraglich gesicherten Verkäufen und die Pipeline im Bau. Sie sind nicht auf das angewiesen, was ein Vertriebsmitarbeiter erzählt.
• Hinter den Zahlen steht eine Prüfung, was bei den privaten Bauträgern, die den Großteil dieses Marktes ausmachen, nicht der Fall ist.
• Das Unternehmen hat eine öffentliche Bilanz über die Jahre 2008–2009, als der Markt in Dubai fiel und eine ganze Reihe von Bauträgern nicht weitermachte. Wie sich ein Unternehmen damals verhalten hat, ist mehr wert als jede Broschüre.

Masterpläne statt einzelner Gebäude

Emaars prägende Praxis ist, dass das Unternehmen Stadtteile baut und nicht Türme an der Straße eines anderen. Straßen, Schulen, Einzelhandel und Landschaftsgestaltung entstehen, weil sie im Plan des Quartiers stehen und von derselben Partei geliefert werden, die Ihnen die Wohnung verkauft hat.

Downtown mit dem Burj Khalifa und der Dubai Mall, Dubai Marina, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emaar Beachfront sowie die Villenquartiere Arabian Ranches, The Valley und Emaar South. Der praktische Wert für den Käufer: Die Infrastruktur in der Nähe Ihres Hauses ist eine vertragliche Verpflichtung des Master-Developers und keine Hoffnung.

Wie das Geld fließt

Off-plan in Dubai läuft über Treuhandkonten (Escrow), und das sollte man gründlich verstehen, wenn man aus einem Markt kommt, der sie nicht kennt.

• Ihr Geld geht auf ein projektbezogenes Escrow-Konto, nicht auf das allgemeine Konto des Bauträgers. Kontonummer und Bank stehen in Ihrem Vertrag.
• Es wird in Tranchen gegen nachgewiesenen Baufortschritt freigegeben, sodass der Bauträger ein Projekt nicht aus den Vorverkäufen eines anderen finanzieren kann.
• Zahlungen sind an Fertigstellungsgrade gebunden, nicht an den Kalender. Verzögert sich der Bau, verschiebt sich Ihre nächste Zahlung mit – ein Schutz, der vielen nicht bewusst ist.
• Der Vertrag wird im Oqood registriert, dem Zwischenregister für Off-plan. Ohne diese Registrierung ist Ihre Position deutlich schwächer.

Was vor der Unterschrift zu lesen ist

• Das Übergabedatum und die Folgen einer Überschreitung. Die Haftungsklausel des Bauträgers ist der aufschlussreichste Absatz im Vertrag.
• Die Ausstattungsbeschreibung. Was „ausgestattet“ umfasst, unterscheidet sich je nach Projekt – insbesondere bei Küchengeräten.
• Die Nebenkosten (Service Charge) pro Quadratfuß und Jahr. In Dubai gibt es keine jährliche Grundsteuer, und dies ist der laufende Kostenposten, der an ihre Stelle tritt. In Masterplan-Quartieren mit Parks, Promenaden und Sicherheitsdienst ist er hoch und fällt an, ob die Wohnung bewohnt ist oder leer steht.
• In welcher Phase Sie sich befinden. Ein Masterplan dauert Jahre; wer in einer frühen Phase kauft, wohnt neben dem Bau der späteren.

Für wen es passt

• Erstkäufer in diesem Markt, die möglichst wenige Unbekannte wollen: veröffentlichte Abschlüsse, eine lange Übergabebilanz, ein standardisierter Ablauf.
• Jeder, der Wiederverkaufsliquidität gewichtet. Einheiten in bekannten Masterplan-Quartieren verkaufen sich schneller, weil die Adresse dem nächsten Käufer bekannt ist.
• Nicht der Käufer auf Schnäppchenjagd. Der Name steckt im Preis, und die Verhandlung ist hier kürzer als bei kleineren Bauträgern.

Grundlage: die veröffentlichte Berichterstattung von Emaar Properties, das Projektregister des Dubai Land Department und die übliche Escrow-Praxis bei Off-plan-Käufen.