Emaar : ce qu'un promoteur coté change pour un acheteur étranger

La plupart des conversations sur l'immobilier à Dubaï commencent par Emaar, et la plupart passent sous silence la seule chose qui le distingue réellement du reste du marché : vous pouvez lire ses comptes.

Un promoteur que l'on peut vérifier

Emaar Properties est cotée au Dubai Financial Market, avec une participation publique substantielle par l'intermédiaire d'Investment Corporation of Dubai. Pour un acheteur venu d'un marché où la solvabilité du promoteur relève de la réputation, c'est la différence essentielle.

• Des comptes trimestriels sont publiés : chiffre d'affaires, dette, carnet de ventes contractées et programme en construction. Vous ne dépendez pas de ce que dit un agent commercial.
• Un audit garantit les chiffres, ce qui n'est pas le cas des promoteurs privés qui forment l'essentiel de ce marché.
• La société a un parcours public sur 2008-2009, lorsque le marché de Dubaï s'est effondré et qu'un bon nombre de promoteurs n'ont pas poursuivi leur activité. La conduite d'une société à ce moment-là vaut plus que n'importe quelle brochure.

Des plans directeurs, pas des immeubles

La pratique distinctive d'Emaar est de construire des quartiers plutôt que des tours dans la rue de quelqu'un d'autre. Routes, écoles, commerces et aménagements paysagers arrivent parce qu'ils figurent au plan du quartier et sont réalisés par la même partie que celle qui vous a vendu l'appartement.

Downtown avec le Burj Khalifa et le Dubai Mall, Dubai Marina, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emaar Beachfront, et les communautés de villas d'Arabian Ranches, The Valley et Emaar South. L'intérêt pratique pour un acheteur est que l'équipement proche de son logement est un engagement contractuel du promoteur du plan directeur, et non un espoir.

Comment circule l'argent

Le off-plan de Dubaï repose sur le séquestre (escrow), et il vaut la peine de bien le comprendre si vous venez d'un marché qui n'y recourt pas.

• Votre argent va sur un compte séquestre propre au projet, et non sur le compte général du promoteur. Le numéro du compte et la banque figurent dans votre contrat.
• Il est débloqué par tranches selon l'avancement vérifié des travaux, de sorte que le promoteur ne peut pas financer un projet avec les préventes d'un autre.
• Les paiements sont liés aux pourcentages d'achèvement, et non au calendrier. Si le chantier prend du retard, votre prochain versement en prend aussi : une protection dont beaucoup ignorent qu'ils la possèdent.
• Le contrat est enregistré dans l'Oqood, le registre provisoire du off-plan. Sans cet enregistrement, votre position est sensiblement plus fragile.

Ce qu'il faut lire avant de signer

• La date de livraison et le recours en cas de dépassement. La clause de responsabilité du promoteur est le paragraphe le plus instructif du contrat.
• Le descriptif. Ce que recouvre « équipé » varie selon les projets, notamment pour l'électroménager de cuisine.
• Les charges de copropriété par pied carré et par an. Dubaï n'a pas de taxe foncière annuelle, et ces charges sont le coût récurrent qui la remplace. Dans les plans directeurs avec parcs, promenades et sécurité, elles sont élevées, et elles sont dues que l'appartement soit occupé ou vide.
• Dans quelle phase vous vous situez. Un plan directeur s'étale sur des années ; l'acheteur d'une phase précoce vit à côté du chantier des suivantes.

À qui cela convient

• L'acheteur qui découvre ce marché et veut le moins d'inconnues possible : comptes publiés, long historique de livraison, processus standard.
• Celui qui privilégie la liquidité à la revente. Les biens des plans directeurs reconnus se vendent plus vite, car l'adresse est connue du prochain acheteur.
• Pas l'acheteur en quête d'une remise. Le nom est dans le prix, et la négociation est plus courte ici qu'avec de plus petits promoteurs.

D'après les rapports publiés d'Emaar Properties, le registre des projets du Dubai Land Department et les pratiques standard de séquestre du off-plan.