Emaar: cosa cambia per un acquirente straniero con uno sviluppatore quotato

La maggior parte delle conversazioni sull'immobiliare di Dubai comincia da Emaar, e la maggior parte salta l'unica cosa che davvero la distingue dagli altri: i suoi bilanci si possono leggere.

Uno sviluppatore verificabile

Emaar Properties è quotata al Dubai Financial Market, con una sostanziale partecipazione pubblica tramite Investment Corporation of Dubai. Per un acquirente che arriva da un mercato in cui la solvibilità dello sviluppatore è questione di reputazione, è la differenza decisiva.

• I bilanci trimestrali sono pubblicati: ricavi, debito, il portafoglio di vendite contrattualizzate e la pipeline in costruzione. Non dipendete da ciò che dice un agente di vendita.
• Dietro le cifre c'è una revisione contabile, cosa non vera per gli sviluppatori privati che compongono la maggior parte di questo mercato.
• La società ha un track record pubblico attraverso il 2008–2009, quando il mercato di Dubai crollò e un buon numero di sviluppatori non proseguì. Come si è comportata allora un'azienda vale più di qualsiasi brochure.

Piani urbanistici, non edifici

La pratica distintiva di Emaar è costruire quartieri anziché torri sulla strada di qualcun altro. Strade, scuole, negozi e paesaggistica arrivano perché sono nel piano del quartiere e sono realizzati dalla stessa parte che vi ha venduto l'appartamento.

Downtown con il Burj Khalifa e il Dubai Mall, Dubai Marina, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emaar Beachfront e le comunità di ville di Arabian Ranches, The Valley ed Emaar South. Il valore pratico per l'acquirente è che i servizi vicino a casa sono un impegno contrattuale dello sviluppatore del master plan, non una speranza.

Come si muove il denaro

L'off-plan di Dubai si regge sull'escrow, ed è bene comprenderlo a fondo se siete abituati a un mercato che non lo utilizza.

• Il vostro denaro va su un conto escrow specifico del progetto, non sul conto generale dello sviluppatore. Numero di conto e banca compaiono nel vostro contratto.
• Viene rilasciato a tranche in base all'avanzamento verificato dei lavori, così lo sviluppatore non può finanziare un progetto con le prevendite di un altro.
• I pagamenti sono legati alle percentuali di completamento, non al calendario. Se il cantiere slitta, slitta anche il vostro pagamento successivo: una tutela di cui molti non si rendono conto.
• Il contratto è registrato in Oqood, il registro provvisorio per l'off-plan. Senza questa registrazione la vostra posizione è sensibilmente più debole.

Cosa leggere prima di firmare

• La data di consegna e il rimedio in caso di ritardo. La clausola di responsabilità dello sviluppatore è il paragrafo più rivelatore del contratto.
• Le specifiche. Cosa include «arredato» varia da progetto a progetto, in particolare per gli elettrodomestici da cucina.
• Le spese di servizio per piede quadrato all'anno. Dubai non ha un'imposta annuale sugli immobili, e questo è il costo ricorrente che la sostituisce. Nei master plan con parchi, passeggiate e vigilanza è elevato, ed è dovuto sia che l'appartamento sia occupato sia che sia vuoto.
• In quale fase vi trovate. Un master plan richiede anni; chi compra nella fase iniziale vive accanto ai cantieri di quelle successive.

A chi si adatta

• Un acquirente alla prima esperienza in questo mercato che vuole il minor numero di incognite: bilanci pubblicati, un lungo storico di consegne, un processo standard.
• Chi dà peso alla liquidità in fase di rivendita. Le unità nei master plan riconosciuti si muovono più in fretta perché l'indirizzo è noto al successivo acquirente.
• Non chi va a caccia di sconti. Il nome è incluso nel prezzo, e qui la trattativa è più breve che con sviluppatori più piccoli.

Sulla base della rendicontazione pubblicata da Emaar Properties, del registro dei progetti del Dubai Land Department e della prassi standard dell'escrow nell'off-plan.