Emaar: co dla zagranicznego kupującego zmienia notowany deweloper

Większość rozmów o nieruchomościach w Dubaju zaczyna się od Emaar i większość pomija jedyną rzecz, która naprawdę wyróżnia tę firmę na tle konkurencji: jej sprawozdania można przeczytać.

Deweloper, którego można zweryfikować

Emaar Properties jest notowany na Dubai Financial Market, a znaczący udział ma w nim państwo za pośrednictwem Investment Corporation of Dubai. Dla kupującego z rynku, na którym wypłacalność dewelopera jest kwestią reputacji, to zasadnicza różnica.

• Sprawozdania kwartalne są publikowane – przychody, zadłużenie, portfel zakontraktowanej sprzedaży i projekty w budowie. Nie są Państwo zdani na to, co powie agent sprzedaży.
• Za liczbami stoi audyt, czego nie można powiedzieć o prywatnych deweloperach, którzy stanowią większość tego rynku.
• Firma ma publiczny dorobek z lat 2008–2009, kiedy rynek w Dubaju się załamał, a spora część deweloperów nie przetrwała. To, jak firma zachowała się wtedy, jest warte więcej niż jakakolwiek broszura.

Plany generalne, nie pojedyncze budynki

Cechą charakterystyczną Emaar jest to, że buduje całe dzielnice, a nie wieże przy cudzej ulicy. Drogi, szkoły, handel i zieleń powstają, bo są w planie dzielnicy i realizuje je ta sama strona, która sprzedała Państwu mieszkanie.

Downtown z Burj Khalifa i Dubai Mall, Dubai Marina, Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Emaar Beachfront oraz osiedla willowe Arabian Ranches, The Valley i Emaar South. Praktyczna wartość dla kupującego jest taka, że udogodnienie w pobliżu domu jest zobowiązaniem umownym dewelopera nadrzędnego, a nie nadzieją.

Jak przepływają pieniądze

Rynek pierwotny w Dubaju działa na rachunkach powierniczych (escrow) i warto to dobrze zrozumieć, jeśli ktoś przywykł do rynku, który z nich nie korzysta.

• Państwa środki trafiają na rachunek escrow przypisany do projektu, a nie na ogólne konto dewelopera. Numer rachunku i bank są wskazane w umowie.
• Są uwalniane transzami wraz ze zweryfikowanym postępem budowy, więc deweloper nie może finansować jednego projektu przedsprzedażą innego.
• Płatności są powiązane z procentem ukończenia, a nie z kalendarzem. Jeśli budowa się opóźnia, opóźnia się również kolejna wpłata – to ochrona, o której ludzie często nie wiedzą.
• Umowa jest rejestrowana w Oqood, tymczasowym rejestrze rynku pierwotnego. Bez tej rejestracji Państwa pozycja jest wyraźnie słabsza.

Co przeczytać przed podpisaniem

• Termin przekazania (handover) i środki prawne na wypadek jego przekroczenia. Klauzula odpowiedzialności dewelopera to najbardziej wymowny akapit umowy.
• Specyfikację. To, co obejmuje określenie „wyposażone”, różni się w zależności od projektu – zwłaszcza w kwestii sprzętu kuchennego.
• Opłatę serwisową za stopę kwadratową rocznie. W Dubaju nie ma rocznego podatku od nieruchomości, a to jest koszt cykliczny, który go zastępuje. W planach generalnych z parkami, promenadami i ochroną jest wysoka i płaci się ją niezależnie od tego, czy mieszkanie jest zajęte, czy puste.
• W której fazie Państwo kupują. Realizacja planu generalnego trwa latami; kupujący z wczesnej fazy mieszka obok budowy kolejnych.

Dla kogo

• Dla kupującego, który po raz pierwszy wchodzi na ten rynek i chce jak najmniej niewiadomych: publikowane sprawozdania, długi dorobek w oddawaniu inwestycji, standardowa procedura.
• Dla każdego, komu zależy na płynności odsprzedaży. Lokale w znanych planach generalnych sprzedają się szybciej, bo adres jest znany kolejnemu kupującemu.
• Nie dla łowcy okazji. Nazwa jest wliczona w cenę, a negocjacje są tu krótsze niż u mniejszych deweloperów.

Na podstawie raportowania Emaar Properties, rejestru projektów Dubai Land Department oraz standardowej praktyki escrow na rynku pierwotnym.