Immobilienkauf in Großbritannien: Freehold und Leasehold — und warum das Gesetz sie ändert

Für einen Käufer von außen wirkt der britische Markt offen: Ausländer unterliegen beim Kauf von Wohnraum keinen Beschränkungen, es sind keine Genehmigungen erforderlich, und die Staatsbürgerschaft spielt keine Rolle. Die Falle liegt nicht im Zugang, sondern in der Form des Rechts — und darin, dass „eine Wohnung gekauft“ in England nicht dasselbe bedeutet wie in Dubai.

Freehold — das, was wir Eigentum nennen

Eigentum an Grund und Boden und dem darauf stehenden Gebäude, ohne zeitliche Begrenzung. Meist werden Einfamilien- und Reihenhäuser so verkauft. Der Eigentümer hat keinen Vermieter, keine jährliche Bodenzahlung und muss für Umbauten keine Zustimmung einholen.

Leasehold — ein befristetes Recht an einer Wohnung

Praktisch alle Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in England und Wales werden als Leasehold verkauft: Man erwirbt das Recht, die Einheit für die Restlaufzeit eines Pachtvertrags zu halten, den der Grundeigentümer irgendwann eingeräumt hat. Die ursprüngliche Laufzeit kann 99, 125 oder 999 Jahre betragen — und sie läuft herunter.

• Die Restlaufzeit ist Teil des Preises. Eine Wohnung mit 60 verbleibenden Jahren kostet spürbar weniger als eine identische mit 900, und das ist kein Preisnachlass, sondern ein anderes Produkt.
• Eine kurze Restlaufzeit blockiert Hypotheken. Banken finanzieren kurze Pachtverträge nur widerwillig, was den Kreis Ihrer künftigen Käufer verkleinert.
• Ground Rent — eine jährliche Zahlung an den Grundeigentümer. In manchen älteren Verträgen verdoppelte sie sich in Abständen, und aus einer symbolischen Summe wurde beim Verkauf ein echtes Problem.
• Service Charge — eine Gebühr für den Unterhalt des Gebäudes, getrennt von der Ground Rent, die ohne Ihre Zustimmung steigen kann.
• Zustimmungen des Vermieters können für Umbauten erforderlich sein, mitunter auch für Untervermietung und Haustierhaltung — das sind Vertragsbedingungen, keine allgemeine Regel.

Was die Reform ändert

Der britische Gesetzgeber hat sich dieser Konstruktion ernsthaft angenommen: Das 2024 verabschiedete Leasehold-Reformgesetz macht die Verlängerung der Laufzeit und den Erwerb eines Anteils am Freehold einfacher und günstiger, erhöht die Standardverlängerung, streicht die Pflicht, die Immobilie vor dem Antrag zwei Jahre besessen zu haben, und schränkt den Verkauf neuer Häuser als Leasehold ein. Einzelne Bestimmungen treten stufenweise über Durchführungsvorschriften in Kraft, daher wird der genaue Umfang der geltenden Rechte zum Zeitpunkt der Transaktion geprüft.

Eine andere Form — Commonhold und Share of Freehold

Es gibt Strukturen, bei denen die Wohnungseigentümer den Grund gemeinsam über eine Gesellschaft besitzen: Der Käufer hat dann sowohl eine Wohnung als auch einen Anteil am Freehold. Das ist besser als klassisches Leasehold — über die Verlängerung der Laufzeit und die Verwaltung des Gebäudes entscheiden die Eigentümer und nicht ein externer Vermieter. Solche Immobilien kosten bei sonst gleichen Bedingungen mehr, und das zu Recht.

Was zu prüfen ist

• Wie viele Jahre der Pachtvertrag noch läuft — die Zahl aus den Eigentumsunterlagen, nicht aus der Anzeige.
• Die Ground Rent und die Formel für ihre Anpassung. Eine Verdopplungsklausel ist ein Warnsignal.
• Die Entwicklung der Service Charge über mehrere Jahre und geplante größere Arbeiten: Die Rechnung für die Fassade geht an die Eigentümer.
• Wem das Freehold gehört und wer das Gebäude verwaltet. Von beidem hängen sowohl die Kosten der Verlängerung als auch die Qualität der Leistungen ab.