Nieruchomości w Wielkiej Brytanii: freehold i leasehold oraz dlaczego prawo to zmienia

Dla kupującego z zewnątrz rynek brytyjski wygląda na otwarty: nie ma ograniczeń dla cudzoziemców kupujących mieszkania, nie trzeba żadnych zezwoleń, a obywatelstwo nie ma znaczenia. Pułapką nie jest dostęp, lecz forma prawa, a także to, że „kupione mieszkanie” w Anglii nie oznacza tego samego co w Dubaju.

Freehold, czyli to, co nazwalibyśmy własnością

Własność gruntu i budynku na nim, bez ograniczenia w czasie. W ten sposób sprzedaje się głównie domy wolno stojące i szeregowe. Właściciel nie ma wynajmującego, nie płaci rocznej opłaty za grunt i nie musi prosić o zgodę na prace.

Leasehold, czyli prawo do mieszkania na czas oznaczony

Praktycznie wszystkie mieszkania w blokach w Anglii i Walii sprzedaje się jako leasehold: nabywa się prawo do lokalu na pozostały okres umowy, udzielonej kiedyś przez właściciela gruntu. Okres w chwili udzielenia może wynosić 99, 125 lub 999 lat, i ten czas się skraca.

• Pozostały okres jest częścią ceny. Mieszkanie z 60 latami do końca kosztuje wyraźnie mniej niż identyczne z 900, i nie jest to rabat, lecz inny produkt.
• Krótki pozostały okres blokuje kredyty hipoteczne. Banki niechętnie kredytują krótkie umowy, co zawęża grono Państwa przyszłych nabywców.
• Ground rent to roczna opłata na rzecz właściciela gruntu. W niektórych starszych umowach podwajała się w określonych odstępach, zamieniając symboliczną kwotę w realny problem przy sprzedaży.
• Service charge to opłata za utrzymanie budynku, odrębna od ground rent, i może rosnąć bez zgody właściciela lokalu.
• Zgody wynajmującego mogą być wymagane na przebudowy, czasem na podnajem i na trzymanie zwierząt: to warunki umowy, a nie reguła ogólna.

Co zmienia reforma

Brytyjski ustawodawca poważnie zajął się tą konstrukcją: ustawa reformująca leasehold, przyjęta w 2024 roku, upraszcza i obniża koszt przedłużenia okresu oraz wykupu udziału we freehold, zwiększa standardowy okres przedłużenia, znosi wymóg dwuletniego posiadania nieruchomości przed złożeniem wniosku i ogranicza praktykę sprzedaży nowych domów jako leasehold. Część przepisów wchodzi etapami w drodze aktów wykonawczych, dlatego dokładny zakres obowiązujących praw sprawdza się na dzień transakcji.

Inna forma: commonhold i share of freehold

Istnieją konstrukcje, w których właściciele mieszkań wspólnie posiadają grunt przez spółkę: kupujący ma wtedy zarówno mieszkanie, jak i udział we freehold. To lepsze niż klasyczny leasehold, bo o przedłużeniu okresu i zarządzaniu budynkiem decydują sami właściciele, a nie zewnętrzny wynajmujący. Takie nieruchomości, przy innych równych warunkach, kosztują więcej, i słusznie.

Co sprawdzić

• Ile lat pozostało do końca umowy: liczba z dokumentów tytułu prawnego, a nie z ogłoszenia.
• Wysokość ground rent i formułę jej rewizji. Klauzula podwajania to czerwona flaga.
• Historię service charge z kilku lat i planowane duże remonty: rachunek za elewację trafia do właścicieli.
• Kto jest właścicielem freehold i kto zarządza budynkiem. Od tego zależą zarówno koszt przedłużenia, jak i jakość obsługi.