Immobili nel Regno Unito: freehold e leasehold, e perché la legge li sta cambiando

A un acquirente esterno il mercato britannico sembra aperto: non ci sono restrizioni all'acquisto di abitazioni da parte di stranieri, non servono autorizzazioni e la cittadinanza è irrilevante. La trappola non è l'accesso, ma la forma del diritto — e il fatto che «comprare un appartamento» in Inghilterra non significhi la stessa cosa che a Dubai.

Freehold: ciò che chiameremmo proprietà

La proprietà del terreno e dell'edificio che vi sorge, senza scadenza. In questo modo si vendono per lo più case indipendenti e a schiera. Il proprietario non ha un locatore, non paga un canone annuo per il terreno e non deve chiedere consenso per i lavori.

Leasehold: un diritto a termine su un appartamento

In pratica tutti gli appartamenti nei condomini in Inghilterra e in Galles si vendono in leasehold: si acquisisce il diritto di detenere l'unità per la durata residua di un contratto concesso a suo tempo dal proprietario del terreno. La durata iniziale può essere di 99, 125 o 999 anni — e corre a ritroso.

• La durata residua fa parte del prezzo. Un appartamento con 60 anni rimanenti costa sensibilmente meno di uno identico con 900, e non è uno sconto, ma un prodotto diverso.
• Una durata residua breve blocca i mutui. Le banche concedono finanziamenti malvolentieri su contratti brevi, il che restringe la platea dei vostri futuri acquirenti.
• Il ground rent è un pagamento annuo al proprietario del terreno. In alcuni contratti più vecchi raddoppiava a intervalli, trasformando una somma nominale in un problema concreto al momento della vendita.
• Il service charge è la quota di manutenzione dell'edificio, distinta dal ground rent, e può aumentare senza il vostro consenso.
• Il consenso del proprietario può essere richiesto per le modifiche, talvolta per il subaffitto e per tenere animali: sono condizioni del contratto, non una regola generale.

Che cosa cambia la riforma

Il legislatore britannico ha preso sul serio questa struttura: la legge di riforma del leasehold approvata nel 2024 rende più semplice e meno costoso prorogare la durata e acquistare una quota del freehold, aumenta la proroga standard, elimina l'obbligo di possedere l'immobile da due anni prima di presentare domanda e limita la pratica di vendere case nuove in leasehold. Alcune disposizioni entrano in vigore per fasi tramite normativa secondaria, perciò l'esatto insieme dei diritti vigenti va verificato alla data della transazione.

Un'altra forma: commonhold e share of freehold

Esistono strutture in cui i proprietari degli appartamenti detengono congiuntamente il terreno tramite una società: l'acquirente ha allora sia l'appartamento sia una quota del freehold. È meglio del leasehold classico — la proroga della durata e la gestione dell'edificio sono decise dai proprietari e non da un locatore esterno. Questi immobili costano di più, a parità di condizioni, e a ragione.

Che cosa verificare

• Quanti anni restano sul contratto: la cifra riportata nei documenti di titolo, non quella dell'annuncio.
• Il ground rent e la formula per la sua revisione. Una clausola di raddoppio è un campanello d'allarme.
• Lo storico del service charge su diversi anni e gli eventuali lavori importanti previsti: il conto per la facciata ricade sui proprietari.
• Chi possiede il freehold e chi gestisce l'edificio. Da questo dipendono sia il costo della proroga sia la qualità del servizio.