Immobilier au Royaume-Uni : freehold et leasehold, et pourquoi la loi les transforme

Pour un acheteur venu de l’extérieur, le marché britannique paraît ouvert : aucune restriction à l’achat de logements par des étrangers, aucune autorisation requise, la nationalité n’a pas d’importance. Le piège n’est pas l’accès mais la forme du droit — et le fait que « acheter un appartement » en Angleterre ne signifie pas la même chose qu’à Dubaï.

Freehold — ce que nous appellerions la pleine propriété

La propriété du terrain et du bâtiment qui s’y trouve, sans limite de durée. Ce sont surtout les maisons individuelles et mitoyennes qui se vendent ainsi. Le propriétaire n’a ni bailleur, ni redevance foncière annuelle, ni besoin de demander un consentement pour des travaux.

Leasehold — un droit à durée déterminée sur un appartement

Pratiquement tous les appartements d’immeubles en Angleterre et au pays de Galles sont vendus en leasehold : vous acquérez le droit de détenir le lot pour la durée restante d’un bail accordé à un moment donné par le propriétaire du terrain. La durée initiale peut être de 99, 125 ou 999 ans — et elle décompte.

• La durée restante fait partie du prix. Un appartement avec 60 ans restants coûte nettement moins cher qu’un appartement identique avec 900 ans, et il ne s’agit pas d’une remise mais d’un produit différent.
• Une durée restante courte bloque les prêts. Les banques prêtent à contrecœur sur des baux courts, ce qui réduit le nombre de vos futurs acquéreurs.
• Le ground rent — un paiement annuel au propriétaire du terrain. Dans certains baux anciens, il doublait à intervalles réguliers, transformant une somme nominale en vrai problème à la revente.
• Le service charge — des charges d’entretien de l’immeuble, distinctes du ground rent, qui peuvent augmenter sans votre accord.
• Le consentement du bailleur peut être exigé pour des travaux, parfois pour la sous-location et pour la détention d’animaux — ce sont des clauses du bail, non une règle générale.

Ce que change la réforme

Le législateur britannique s’est sérieusement attaqué à cette structure : la loi de réforme du leasehold adoptée en 2024 simplifie et rend moins coûteux l’allongement de la durée et l’achat d’une part du freehold, augmente l’allongement standard, supprime l’exigence de deux ans de détention avant de déposer la demande et restreint la pratique consistant à vendre des maisons neuves en leasehold. Certaines dispositions entrent en vigueur par étapes par voie de législation secondaire ; l’ensemble précis des droits applicables se vérifie donc à la date de la transaction.

Une autre forme — commonhold et share of freehold

Il existe des structures où les propriétaires d’appartements détiennent ensemble le terrain par l’intermédiaire d’une société : l’acheteur possède alors à la fois un appartement et une part du freehold. C’est préférable au leasehold classique — l’allongement de la durée et la gestion de l’immeuble sont décidés par les propriétaires et non par un bailleur extérieur. Ces biens coûtent plus cher, toutes choses égales par ailleurs, et à juste titre.

Ce qu’il faut vérifier

• Combien d’années restent sur le bail — le chiffre figurant dans les titres de propriété, non dans l’annonce.
• Le ground rent et la formule de sa révision. Une clause de doublement est un signal d’alarme.
• L’historique du service charge sur plusieurs années et les gros travaux prévus : la facture de la façade revient aux propriétaires.
• Qui détient le freehold et qui gère l’immeuble. Le coût de l’allongement comme la qualité du service en dépendent.