Wie man die Rendite einer Wohnung in Dubai wirklich berechnet – mit allen Kosten

In Immobiliengesprächen kursieren vier Zahlen, die austauschbar verwendet werden. Sie sind nicht dasselbe, und jede beantwortet eine andere Frage.

Die vier Zahlen

• Bruttorendite. Jahresmiete geteilt durch den Preis. Nützlich nur für die erste Sortierung einer langen Liste.
• Nettorendite. Miete abzüglich aller Betriebskosten, geteilt durch die gesamten Anschaffungskosten. Das ist die ehrliche Kennzahl.
• Cap Rate. Nettobetriebsertrag geteilt durch den Marktwert. Sie dient der Bewertung von Renditeimmobilien und dem Vergleich von Objekten statt von Geschäften; wie Sie finanziert haben, ignoriert sie.
• Eigenkapitalrendite. Nettoertrag nach Finanzierungskosten, geteilt durch das Bargeld, das Sie tatsächlich eingesetzt haben. Mit Hypothek beantwortet diese Zahl die Frage „Was hat mein Geld verdient?“.

Ein Inserat mit 9 % nennt die erste. Ihr Bankkonto spiegelt die zweite oder die vierte.

Die Zahl richtig aufbauen

Beginnen Sie mit den gesamten Anschaffungskosten, nicht mit dem Preis. Addieren Sie die Übertragungsgebühr des Land Department von 4 %, die Maklerprovision von 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer, Treuhand- und Verwaltungsgebühren, das NOC des Entwicklers und – bei Finanzierung – Hypothekeneintragung, Bearbeitungsgebühr und Bewertung. Beim Wiederverkauf summiert sich das auf etwa 6–8 % über dem Preis. Die Möblierung gehört ebenfalls hierher, wenn die Einheit möbliert vermietet wird.

Dann nehmen Sie die Jahresmiete und ziehen in dieser Reihenfolge ab:

• Service Charge – Dirham pro Jahr für diese Einheit, nicht ein Satz pro Quadratfuß.
• Leerstand – setzen Sie mindestens einige Wochen pro Jahr an, sofern Sie keinen Beleg für das Gegenteil haben.
• Vermittlungsprovision bei jedem neuen Mietverhältnis sowie Registrierungs- und Verlängerungsgebühren.
• Instandhaltung und Ersatz – Wartung der Klimaanlage, Geräte, Neuanstrich zwischen den Mietern.
• Versicherung und Verwaltungsgebühren, wenn Sie nicht selbst verwalten.
• Finanzierungskosten, falls es ein Darlehen gibt.

Was das mit der Schlagzeilenzahl macht

Aus einem angegebenen Wert von 9 % bei einer Wohnung im mittleren Segment werden typischerweise 5–6 % netto. Bei Premium- und Markenobjekten, wo die Service Charges ein Mehrfaches betragen und der Leerstand länger ist, landet dieselbe Rechnung häufig zwischen 3 % und 4,5 %. Keines der Ergebnisse ist schlecht – aber das zweite ist ein Objekt zum Kapitalerhalt, kein Ertragsobjekt, und sollte auch als solches gekauft werden.

Die zwei Dinge, die man weglässt

Die Amortisationszeit ist nicht der Kehrwert der Rendite. Eine Nettorendite von 6 % bedeutet nicht sechzehn Jahre bis zum Break-even, denn Mieten steigen, Kosten steigen und – bei einem Verkauf – dominiert der Verkaufspreis das Ergebnis. Die Amortisationszeit ist eine rhetorische Größe, kein Entscheidungswerkzeug.

Kapitalzuwachs ist kein Einkommen. Eine angenommene jährliche Wertsteigerung auf die Rendite aufzuschlagen, ergibt eine große und bedeutungslose Zahl. Modellieren Sie beides getrennt und testen Sie die Annahme der Wertsteigerung bei null. Trägt sich der Fall nur mit Wachstum, ist er eine Wette auf den Markt und keine Investition in eine Immobilie.

Ein kurzer Plausibilitätscheck

Bitten Sie vor der Zusage Verkäufer oder Makler um drei Zahlen: die Service Charge in Dirham für das letzte Jahr, die in jedem der letzten zwei Jahre tatsächlich erzielte Miete und die Zahl der Wochen, in denen die Einheit leer stand. Lassen sich diese nicht vorlegen, wurde keine Rendite berechnet – nur zitiert.