Comment calculer réellement le rendement d'un appartement à Dubaï, tous coûts inclus

Quatre chiffres circulent dans les conversations immobilières et sont employés indifféremment. Ils ne sont pas identiques, et chacun répond à une question différente.

Les quatre chiffres

• Rendement brut. Loyer annuel divisé par le prix. Utile seulement pour un premier tri sur une longue liste.
• Rendement net. Loyer moins tous les frais d'exploitation, divisé par le coût d'achat tout compris. C'est le chiffre phare honnête.
• Cap rate. Revenu d'exploitation net divisé par la valeur de marché. Il sert à valoriser un bien locatif et à comparer des actifs plutôt que des opérations ; il ignore le mode de financement.
• Rentabilité des fonds propres. Revenu net après coûts de financement, divisé par l'argent que vous avez réellement investi. Avec un prêt, c'est le chiffre qui répond à « qu'a rapporté mon argent ».

Une annonce qui affiche 9 % cite le premier. Votre compte bancaire reflète le deuxième ou le quatrième.

Construire le chiffre correctement

Partez du coût d'achat tout compris, non du prix. Ajoutez les frais de transfert du Land Department de 4 %, la commission d'agence de 2 % plus TVA, les frais de fiduciaire et administratifs, le NOC du promoteur et — en cas de financement — l'inscription de l'hypothèque, les frais de dossier et l'expertise. À la revente, cela représente environ 6–8 % au-dessus du prix. Le mobilier, si le logement se loue meublé, y entre aussi.

Prenez ensuite le loyer annuel et déduisez, dans cet ordre :

• Charges de copropriété — en dirhams par an pour ce logement, non un tarif au pied.
• Vacance — comptez au moins quelques semaines par an, sauf preuve du contraire.
• Commission de location à chaque nouveau bail, plus frais d'enregistrement et de renouvellement.
• Entretien et remplacement — entretien de la climatisation, électroménager, peinture entre deux locataires.
• Assurance, et frais de gestion si vous ne gérez pas vous-même.
• Coûts de financement, s'il y a un prêt.

Ce que cela fait au chiffre affiché

Un 9 % affiché sur un appartement de milieu de gamme se résout généralement à 5–6 % net. Sur le haut de gamme et les résidences de marque, où les charges sont plusieurs fois plus élevées et la vacance plus longue, le même exercice aboutit couramment entre 3 % et 4,5 %. Aucun des deux résultats n'est mauvais — mais le second est un actif de préservation du capital, non un actif de revenu, et il doit être acheté comme tel.

Les deux choses que l'on oublie

Le délai de retour n'est pas l'inverse du rendement. Un rendement net de 6 % ne signifie pas seize ans pour rentrer dans ses frais, car les loyers montent, les coûts aussi et — en cas de vente — le prix de sortie domine le résultat. Le délai de retour est une figure rhétorique, non un outil de décision.

La plus-value n'est pas un revenu. Ajouter une appréciation annuelle supposée au rendement produit un chiffre élevé et dénué de sens. Modélisez-les séparément et testez l'hypothèse d'appréciation à zéro. Si le projet ne tient qu'avec la croissance, c'est un pari sur le marché, non un investissement dans un bien.

Un bref contrôle de cohérence

Avant de vous engager, demandez au vendeur ou à l'agent trois chiffres : les charges de copropriété en dirhams de l'an dernier, le loyer effectivement obtenu chacune des deux dernières années, et le nombre de semaines où le logement est resté vide. Si rien de tout cela ne peut être produit, aucun rendement n'a été calculé — il a seulement été cité.