Полный расчёт доходности: что остаётся после всех расходов сделки
Разбираем реальный расчёт по квартире за 5,6 млн дирхамов: регистрационный сбор, нотариус, комиссия брокера, сервисный сбор. Заявленная аренда 450 тысяч превращается в чистую доходность 6,73%, а не в те 8%, что получились бы делением одного числа на другое.
Правильный расчёт доходности отличается от неправильного не формулой, а полнотой. Разберём реальный пример по двухкомнатной квартире площадью 1 416 ft² в известном доме Business Bay.
Сколько стоит войти
- Цена объекта: 5 600 000 дирхамов.
- Сбор Земельного департамента, 4%: 224 000.
- Нотариальные расходы: 5 250.
- Комиссия брокера, 2% плюс НДС: 117 600.
- Итого вложено: 5 946 850 дирхамов.
Первый вывод уже здесь: реальная стоимость входа на 6,2% выше цены в объявлении. Считать доходность от цены объекта, а не от полной суммы, — самая частая ошибка.
Сколько приносит
По объекту есть арендатор, готовый снять его за 450 000 дирхамов в год. Альтернатива — передать в управление отельному оператору здания с доходом от 412 218.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Сколько уходит
Сервисный сбор — 35 дирхамов за квадратный фут в год. Умножаем на 1 416 футов: 49 560 дирхамов ежегодно.
Результат
(450 000 − 49 560) ÷ 5 946 850 = 6,73% чистыми.
Для сравнения: наивный расчёт 450 000 ÷ 5 600 000 даёт 8,04%. Разница между двумя цифрами — 1,3 процентных пункта, то есть почти пятая часть доходности, и вся она состоит из расходов, которые в объявлении не упомянуты.
Чего в этом расчёте всё ещё нет
- Простоя между арендаторами. Один пустой месяц срезает ещё около 0,5 пункта.
- Комиссии управляющего, если вы не занимаетесь объектом сами.
- Ремонта и обновления мебели на горизонте нескольких лет.
С этими поправками реалистичный диапазон по такому объекту — 5,5–6,5% чистыми. Это по-прежнему хорошая цифра для долларового актива; она просто не 8%.
По расчёту доходности конкретного объекта вторичного рынка Дубая, 2025 год.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Чек-лист из шести критериев: как за десять минут оценить проект в Дубае
Рассрочка, застройщик, цена за фут, ликвидность, потенциал аренды и денежный поток после ипотеки. Разбираем рабочую методику балльной оценки объекта — с примерами реальных расчётов по четырём проектам.
Ритейл с сетевым арендатором: разбираем три сделки по цифрам
Помещение аптеки в Аль-Джаддафе с доходностью 8,1%, ресторан в Марине с индексируемым договором на пять лет и помещение на канале в Business Bay с дисконтом 11% к рынку. Что смотреть в таких сделках, кроме процента.
«HIGH ROI» в объявлении: что показывает проверка реальных цифр
На порталах объявлений заголовки вроде «высокая доходность» и «инвестиционная возможность» стали стандартом. Разбираем, из чего складывается разрыв между обещанной доходностью и той, что остаётся после всех расходов.
Краткосрочная или долгосрочная аренда в Дубае: что выбрать владельцу квартиры
Посуточная сдача даёт более высокую валовую доходность и требует управления, лицензии и постоянных расходов. Годовой контракт — предсказуемый поток при меньшей цифре. Разбираем, чем эти две модели отличаются на самом деле.
Аренда квартиры в Дубае: ставки, депозит, Ejari и что из этого достаётся собственнику
Что платит арендатор при въезде, как считается допустимое повышение аренды, зачем нужен Ejari — и главное, сколько из арендного потока реально доходит до владельца после service charge, DEWA, комиссии агента и простоя. Обе стороны сделки в одной статье.
Срок окупаемости недвижимости: почему низкое место Дубая в рейтинге — это хорошо
Международные рейтинги считают, за сколько лет аренда окупает стоимость квартиры. Дубай стабильно в нижней части списка — и это преимущество, а не недостаток. Разбираем, как переводить годы в проценты и что этот показатель не учитывает.