Come calcolare davvero il rendimento di un appartamento a Dubai, includendo tutti i costi

Nelle conversazioni sull'immobiliare circolano quattro numeri che vengono usati come se fossero intercambiabili. Non lo sono, e ciascuno risponde a una domanda diversa.

I quattro numeri

• Rendimento lordo. Affitto annuo diviso per il prezzo. Utile solo per una prima selezione di un lungo elenco.
• Rendimento netto. Affitto meno tutti i costi operativi, diviso per il costo complessivo di acquisto. È il dato di riferimento onesto.
• Cap rate. Reddito operativo netto diviso per il valore di mercato. Serve a valutare gli immobili da reddito e a confrontare gli asset anziché le operazioni; ignora il modo in cui l'acquisto è stato finanziato.
• Rendimento sul capitale proprio. Reddito netto dopo gli oneri finanziari, diviso per il denaro che avete effettivamente investito. Con un mutuo è il numero che risponde alla domanda «che cosa ha reso il mio denaro».

Un annuncio che cita il 9% cita il primo. Il vostro conto in banca riflette il secondo o il quarto.

Costruire correttamente il numero

Partite dal costo complessivo di acquisto, non dal prezzo. Aggiungete la tassa di trasferimento del Land Department del 4%, la commissione dell'agente del 2% più IVA, le spese di trustee e amministrative, il NOC del costruttore e — se c'è un finanziamento — registrazione dell'ipoteca, commissione di istruttoria e perizia. In caso di rivendita il totale è circa il 6–8% in più rispetto al prezzo. L'arredamento, se l'unità si affitta arredata, rientra anch'esso qui.

Poi prendete l'affitto annuo e sottraete, in quest'ordine:

• Spese condominiali — in dirham all'anno per quella unità, non una tariffa al piede quadrato.
• Periodi di sfitto — contate almeno alcune settimane all'anno, salvo prove contrarie.
• Commissione di locazione a ogni nuovo contratto, più le spese di registrazione e di rinnovo.
• Manutenzione e sostituzioni — manutenzione dei condizionatori, elettrodomestici, ritinteggiatura tra un inquilino e l'altro.
• Assicurazione e commissioni di gestione se non gestite voi stessi l'immobile.
• Oneri finanziari, se c'è un prestito.

Che cosa succede al dato pubblicizzato

Un 9% pubblicizzato su un appartamento di fascia media si risolve tipicamente in un 5–6% netto. Su immobili premium e di marca, dove le spese condominiali sono diverse volte più alte e gli sfitti più lunghi, lo stesso calcolo approda comunemente tra il 3% e il 4,5%. Nessuno dei due risultati è negativo — ma il secondo è un asset di conservazione del capitale, non un asset da reddito, e va acquistato come tale.

Le due cose che si dimenticano

Il periodo di recupero non è l'inverso del rendimento. Un rendimento netto del 6% non significa sedici anni per rientrare, perché gli affitti salgono, i costi salgono e — se vendete — il prezzo di uscita domina il risultato. Il payback è una cifra retorica, non uno strumento decisionale.

La crescita del capitale non è reddito. Sommare al rendimento un apprezzamento annuo ipotizzato produce un numero grande e privo di significato. Modellateli separatamente e mettete alla prova l'ipotesi di apprezzamento a zero. Se il caso regge solo con la crescita, è una scommessa sul mercato, non un investimento in un immobile.

Un breve controllo di buon senso

Prima di impegnarvi, chiedete al venditore o all'agente tre cifre: le spese condominiali in dirham dell'ultimo anno, l'affitto effettivamente ottenuto in ciascuno degli ultimi due anni e il numero di settimane in cui l'unità è rimasta vuota. Se non sono in grado di fornirle, nessun rendimento è stato calcolato — è stato solo citato.