Istanbul und Antalya: zwei verschiedene Immobilienmärkte in der Türkei

Über den türkischen Markt spricht man meist als Ganzes, obwohl er sich in zwei fast unverbundene Geschichten teilt. Istanbul ist ein großer städtischer Markt mit heimischer Nachfrage. Antalya und die Küste sind ein Resortmarkt, dessen bedeutender Teil auf ausländischen Käufern ruht.

Istanbul: eine Stadt, kein Resort

Fünfzehn Millionen Einwohner, das Geschäftszentrum des Landes, Universitäten, Industrie. Die Nachfrage ist hier heimisch und arbeitsgetrieben: Man mietet und kauft, weil man in der Stadt lebt und arbeitet, nicht weil das Meer in der Nähe ist.

• Der Mieter ist eine einheimische Familie, ein Student, ein zugezogener Fachmann. Saisonalität gibt es fast nicht.
• Die Liquidität ist die höchste im Land: Der Markt ist tief, und es gibt immer einen Käufer.
• Die Geografie entscheidet alles. Europäische und asiatische Seite, Nähe zu Metrolinien, Fahrzeit zum Geschäftszentrum — das ist der Preis.
• Das Risiko ist seismisch. Istanbul liegt in einer Zone erwarteter starker Erdbeben, und Alter und Konstruktion eines Gebäudes zählen hier mehr als die Aussicht.

Antalya und die Küste: Saison und ausländische Nachfrage

Der Resortmarkt lebt im Sommer und wird zu einem erheblichen Teil an Ausländer verkauft — in verschiedenen Jahren an Käufer aus Russland, Iran, Deutschland und den Golfstaaten.

• Die Mietnachfrage ist touristisch, mit ausgeprägter Spitze.
• Der Mieter ist im Sommer ein Tourist und in den kalten Monaten ein überwinternder Ausländer.
• Das Angebot wird nach ausländischem Geschmack gebaut: Anlagen mit Pool, Sicherheitsdienst und Ausstattung.
• Klumpenrisiko. Versiegt der Strom der Käufer aus einem Land, verliert ein für sie gebautes Segment Verkäufer und Mieter zugleich.
• Der Ausstieg ist langsamer als in Istanbul: Man wartet auf einen Käufer.

Was beide Märkte gemeinsam haben

• Die Währungsfrage. Die Lira hat schnell und lange abgewertet, und die Rendite einer Immobilie in Dollar kann radikal von der Rendite in Lira abweichen.
• Die Abwicklung. Die türkische Devisenregulierung verlangt, dass Geschäfte zwischen Ansässigen in Lira abgewickelt werden; für Geschäfte mit einem ausländischen Käufer gilt ein eigenes Verfahren mit verpflichtender Umrechnung und einer Bescheinigung darüber. Technisch, aber zwingend.
• Eine verpflichtende Bewertung durch einen zugelassenen Sachverständigen beim Verkauf an Ausländer — ein Dokument, das den Käufer zugleich vor einem überhöhten Preis schützt.