Стамбул и Анталия: два разных рынка недвижимости Турции

Турецкий рынок обычно обсуждают целиком, хотя внутри он распадается на два почти не связанных между собой сюжета. Стамбул — большой городской рынок с внутренним спросом. Анталия и побережье — курортный рынок, значительная часть которого держится на иностранном покупателе.

Стамбул: город, а не курорт

Пятнадцать миллионов жителей, деловой центр страны, университеты, промышленность. Спрос здесь бытовой и рабочий: люди снимают и покупают потому, что живут и работают в городе, а не потому, что рядом море.

• Арендатор — местная семья, студент, приезжий специалист. Сезонности почти нет.
• Ликвидность самая высокая в стране: рынок глубокий, покупатель есть всегда.
• География решает всё. Европейская и азиатская стороны, близость к линиям метро, время в дороге до делового центра — это и есть цена.
• Риск — сейсмический. Стамбул стоит в зоне ожидаемого сильного землетрясения, и возраст и конструкция здания здесь важнее вида из окна.

Анталия и побережье: сезон и иностранный спрос

Курортный рынок живёт летом и в значительной мере продаётся иностранцам — в разные годы это были покупатели из России, Ирана, Германии, стран Залива. Спрос на аренду туристический, с выраженным пиком.

• Арендатор — турист летом и зимующий иностранец в холодные месяцы.
• Предложение строится под иностранный вкус: комплексы с бассейном, охраной, инфраструктурой.
• Риск концентрации. Когда поток покупателей из одной страны прекращается, сегмент, построенный под него, теряет и продавцов, и арендаторов.
• Выход медленнее стамбульского: покупателя ждут.

Что общего у обоих рынков

• Валютный вопрос. Лира обесценивалась быстро и долго, и рублёвая или долларовая доходность объекта может радикально расходиться с лировой.
• Расчёты. Турецкое валютное регулирование требует, чтобы сделки между резидентами проводились в лирах; для сделок с иностранным покупателем существует свой порядок с обязательной конвертацией и справкой о ней. Это техническая, но обязательная часть покупки.
• Обязательная оценка объекта лицензированным оценщиком при продаже иностранцу — документ, который заодно защищает покупателя от завышенной цены.
• Строительные нормы. После землетрясений 2023 года требования и внимание к конструктиву выросли, и это касается обоих рынков.

Как выбирать

• Нужен арендный поток без сезона и понятный выход — Стамбул, с обязательной проверкой сейсмики и возраста здания.
• Нужен объект для себя с частичной сдачей — побережье, с расчётом по фактической загрузке, а не по летней ставке.
• Нужен статус — сначала проверяется, открыт ли квартал для регистрации иностранцев, и только потом обсуждается объект.

По данным турецкого земельного кадастра, валютного регулирования Центрального банка Турции и открытой статистики продаж недвижимости иностранцам.