Istanbul e Antalya: due mercati immobiliari diversi in Turchia

Il mercato turco si discute di solito nel suo insieme, ma al suo interno si divide in due storie quasi scollegate. Istanbul è un grande mercato urbano con domanda interna. Antalya e la costa sono un mercato turistico, una parte significativa del quale poggia sull'acquirente straniero.

Istanbul: una città, non una località turistica

Quindici milioni di abitanti, il centro degli affari del Paese, università, industria. La domanda qui è interna e legata al lavoro: si affitta e si compra perché si vive e si lavora in città, non perché il mare è vicino.

• L'inquilino è una famiglia locale, uno studente, un professionista in arrivo. La stagionalità è quasi assente.
• La liquidità è la più alta del Paese: il mercato è profondo e un acquirente si trova sempre.
• La geografia decide tutto. Lato europeo e lato asiatico, vicinanza alle linee della metropolitana, tempo di percorrenza fino al centro degli affari: è questo il prezzo.
• Il rischio è sismico. Istanbul si trova in una zona dove sono attesi forti terremoti, e l'età e la struttura di un edificio contano qui più della vista.

Antalya e la costa: stagione e domanda estera

Il mercato turistico vive d'estate e si vende in misura significativa agli stranieri: in anni diversi acquirenti da Russia, Iran, Germania, Stati del Golfo.

• La domanda locativa è turistica, con un picco marcato.
• L'inquilino è un turista in estate e uno straniero che sverna nei mesi freddi.
• L'offerta è costruita sul gusto straniero: complessi con piscina, sicurezza, servizi.
• Il rischio di concentrazione. Quando il flusso di acquirenti da un Paese si ferma, un segmento costruito per loro perde sia venditori sia inquilini.
• L'uscita è più lenta che a Istanbul: si aspetta un acquirente.

Che cosa hanno in comune i due mercati

• La questione valutaria. La lira si è deprezzata rapidamente e a lungo, e il rendimento di un immobile in dollari può divergere radicalmente dal suo rendimento in lire.
• Il regolamento. La normativa valutaria turca impone che le transazioni tra residenti avvengano in lire; le transazioni con un acquirente straniero hanno una procedura propria, con conversione obbligatoria e un certificato che la attesta. Tecnico, ma obbligatorio.
• Una valutazione obbligatoria da parte di un perito autorizzato alla vendita a uno straniero: un documento che tutela anche l'acquirente da un prezzo gonfiato.