Istanbul et Antalya : deux marchés immobiliers différents en Turquie

Le marché turc est généralement évoqué comme un tout, alors qu'il se scinde en deux histoires presque sans lien. Istanbul est un grand marché urbain à demande intérieure. Antalya et la côte forment un marché balnéaire dont une part importante repose sur l'acheteur étranger.

Istanbul : une ville, non une station balnéaire

Quinze millions d'habitants, le centre d'affaires du pays, des universités, l'industrie. La demande y est intérieure et liée au travail : on loue et on achète parce qu'on vit et travaille en ville, non parce que la mer est proche.

• Le locataire est une famille locale, un étudiant, un professionnel qui arrive. Il n'y a presque pas de saisonnalité.
• La liquidité est la plus élevée du pays : le marché est profond et il y a toujours un acheteur.
• La géographie décide de tout. Rive européenne et rive asiatique, proximité des lignes de métro, temps de trajet jusqu'au centre d'affaires — c'est cela, le prix.
• Le risque est sismique. Istanbul se trouve dans une zone de forts séismes attendus, et l'âge et la structure d'un immeuble comptent ici plus que la vue.

Antalya et la côte : saison et demande étrangère

Le marché balnéaire vit en été et se vend en grande partie à des étrangers — selon les années, des acheteurs de Russie, d'Iran, d'Allemagne, des pays du Golfe.

• La demande locative est touristique, avec un pic marqué.
• Le locataire est un touriste l'été et un étranger en séjour hivernal dans les mois froids.
• L'offre est bâtie au goût des étrangers : résidences avec piscine, sécurité, équipements.
• Risque de concentration. Quand le flux d'acheteurs d'un pays s'arrête, un segment construit pour eux perd à la fois vendeurs et locataires.
• La sortie est plus lente qu'à Istanbul : on attend un acheteur.

Ce que les deux marchés ont en commun

• La question de la devise. La livre turque s'est dépréciée vite et longtemps, et le rendement d'un bien en dollars peut diverger radicalement de son rendement en livres.
• Le règlement. La réglementation turque des changes exige que les transactions entre résidents se fassent en livres ; les transactions avec un acheteur étranger ont leur propre procédure, avec conversion obligatoire et attestation de celle-ci. Technique, mais obligatoire.
• Une expertise obligatoire par un expert agréé lors de la vente à un étranger — un document qui protège aussi l'acheteur d'un prix gonflé.