Vermietung in Australien: Nachfrage durch Studierende, Wohnungsmangel und Pflichten des Eigentümers

Der australische Mietmarkt lebt seit Jahren in anhaltender Knappheit: Der Leerstand in den Großstädten ist niedrig, und die Nachfrage wird von Zuwanderung und der Rückkehr internationaler Studierender getragen. Für Eigentümer heißt das, schnell einen Mieter zu finden – und zugleich eine erhöhte Aufmerksamkeit der Aufsicht für die Vermietungsregeln.

Wer der Mieter ist

• Studierende in Sydney, Melbourne, Brisbane und Perth – stabile, saisonal vorhersehbare Nachfrage, die an das akademische Jahr gebunden ist.
• Neue Zuwanderer – Australien nimmt über Programme für Fachkräfte eine erhebliche Zahl von Menschen auf, und diese mieten ihre erste Wohnung.
• Umzügler aus anderen Bundesstaaten, besonders nach Queensland.

Wie die Vermietung funktioniert

Die Vermietung wird durch die Gesetze der Bundesstaaten geregelt, und die Unterschiede zwischen den Staaten sind erheblich – von der Form des Vertrags bis zu den Regeln für Mieterhöhungen und Kündigung. Die gemeinsamen Merkmale sind dauerhaft:

• Die Kaution (Bond) wird bei einer staatlichen Stelle hinterlegt und nicht vom Eigentümer gehalten.
• Ein schriftlicher Vertrag in vorgeschriebener Form, mit einem Zustandsprotokoll beim Einzug.
• Regelmäßige Besichtigungen sind mit Vorankündigung innerhalb einer festgelegten Frist zulässig.
• Mieterhöhungen sind in ihrer Häufigkeit begrenzt, und in mehreren Bundesstaaten haben jüngste Reformen die Kündigung ohne Angabe von Gründen abgeschafft.
• Mindeststandards für Wohnraum – Heizung, Belüftung, Sicherheit – sind verpflichtend, und ihre Verletzung wird sanktioniert.

Die steuerliche Seite für Nichtansässige

Mieteinnahmen werden in Australien besteuert, und ein Nichtansässiger wird nach einer eigenen Skala ohne den steuerfreien Grundbetrag besteuert, der Ansässigen zusteht. Ausgaben sind absetzbar – Kreditzinsen, Verwaltung, Versicherung, Abschreibung in vorgeschriebenen Fällen. Darauf beruht die bekannte australische Praxis des Negative Gearing, bei der ein Verlust aus einer Immobilie das zu versteuernde Einkommen mindert.

• Beim Verkauf erhält ein Nichtansässiger den Abschlag auf Veräußerungsgewinne nicht, der Ansässigen zusteht, was das Ergebnis spürbar verändert.
• Quellensteuer beim Verkauf: Der Käufer muss einen Teil des Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen, sofern der Verkäufer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegt.

Was in die Renditerechnung gehört

• Ein Verwalter (Managing Agent) ist übliche Praxis und ein dauerhafter Kostenpunkt.
• Versicherung, einschließlich Deckung für Vermieterrisiken – und in Küstenzonen deutlich teurer.
• Abgaben für ausländische Eigentümer: der Zuschlag zur Grundsteuer und die Leerstandsgebühr in einer Reihe von Rechtsgebieten.
• Einhaltung der Mindeststandards – ältere Bestände darauf zu bringen, kann spürbar kosten.