Аренда в Австралии: студенческий спрос, дефицит жилья и обязанности владельца

Австралийский арендный рынок последние годы живёт в состоянии устойчивого дефицита: доля свободного жилья в крупных городах низкая, а спрос поддерживается миграцией и возвращением иностранных студентов. Для владельца это означает быстрый поиск арендатора — и одновременно повышенное внимание регулятора к правилам аренды.

Кто арендатор

• Студенты университетов Сиднея, Мельбурна, Брисбена и Перта — устойчивый и сезонно предсказуемый спрос, привязанный к учебному году.
• Новые мигранты — Австралия принимает значительный поток по квалификационным программам, и первое жильё эти люди снимают.
• Внутренние переселенцы между штатами, особенно в Квинсленд.

Как устроена аренда

Аренда регулируется законодательством штата, и различия между штатами существенны — от формы договора до правил повышения платы и порядка расторжения. Общие черты, однако, устойчивы:

• Залог передаётся государственному органу штата, а не остаётся у владельца.
• Договор письменный по установленной форме, с описью состояния объекта на въезд.
• Периодические осмотры допускаются с уведомлением в установленный срок.
• Повышение платы ограничено по частоте, а в ряде штатов реформы последних лет отменили расторжение без указания причины.
• Минимальные стандарты жилья — отопление, вентиляция, безопасность — обязательны, и их несоблюдение влечёт санкции.

Налоговая сторона для нерезидента

• Арендный доход облагается в Австралии, и для нерезидента применяется собственная шкала без необлагаемого минимума, действующего для резидентов.
• Расходы вычитаются — проценты по кредиту, управление, страхование, амортизация в предусмотренных случаях. Именно на этом строится известная австралийская практика отрицательного гиринга, когда убыток от объекта уменьшает налогооблагаемый доход.
• При продаже нерезидент не пользуется скидкой на прирост капитала, доступной резидентам, и это заметно меняет итог.
• Удержание при продаже: покупатель обязан удержать часть цены и перечислить её налоговой, если продавец не представил соответствующее подтверждение.

Что учесть в расчёте доходности

• Управляющий агент — стандартная практика и постоянная статья расходов.
• Страхование, включая покрытие рисков арендодателя, а в прибрежных зонах — существенно более дорогое.
• Сборы для иностранных владельцев: надбавка к земельному налогу и сбор за незанятое жильё в ряде юрисдикций.
• Соответствие минимальным стандартам — расходы на приведение объекта в порядок могут быть заметными в старом фонде.

По данным законодательства австралийских штатов об аренде жилья и налогового режима доходов нерезидентов от недвижимости в Австралии.