Wynajem w Australii: popyt studentów, niedobór mieszkań i obowiązki właściciela

Australijski rynek najmu od lat żyje w stanie trwałego niedoboru: odsetek pustostanów w dużych miastach jest niski, a popyt podtrzymują migracja i powrót studentów zagranicznych. Dla właściciela oznacza to szybkie znalezienie najemcy — a zarazem podwyższoną uwagę regulatora wobec zasad najmu.

Kim jest najemca

• Studenci uniwersytetów w Sydney, Melbourne, Brisbane i Perth — stabilny, sezonowo przewidywalny popyt związany z rokiem akademickim.
• Nowi migranci — Australia przyjmuje znaczący napływ w ramach programów dla wykwalifikowanych, a ci ludzie wynajmują swoje pierwsze mieszkanie.
• Przeprowadzający się między stanami, zwłaszcza do Queensland.

Jak działa najem

Najem regulują ustawy stanowe, a różnice między stanami są istotne — od formy umowy po zasady podnoszenia czynszu i wypowiedzenia. Cechy wspólne są trwałe:

• Kaucja jest składana w organie stanowym, a nie przechowywana przez właściciela.
• Pisemna umowa w ustalonej formie, z protokołem stanu lokalu przy wprowadzeniu.
• Okresowe inspekcje są dozwolone po uprzednim powiadomieniu w określonym terminie.
• Podwyżki czynszu są ograniczone co do częstotliwości, a w kilku stanach ostatnie reformy zniosły wypowiedzenie bez podania przyczyn.
• Minimalne standardy mieszkaniowe — ogrzewanie, wentylacja, bezpieczeństwo — są obowiązkowe, a ich niespełnienie grozi sankcjami.

Strona podatkowa dla nierezydenta

Dochód z najmu podlega w Australii opodatkowaniu, a nierezydent jest opodatkowany według własnej skali, bez kwoty wolnej dostępnej dla rezydentów. Koszty są odliczalne — odsetki od kredytu, zarządzanie, ubezpieczenie, w określonych przypadkach amortyzacja. Na tym opiera się dobrze znana australijska praktyka negative gearing, w której strata na nieruchomości obniża dochód do opodatkowania.

• Przy sprzedaży nierezydent nie otrzymuje zniżki od podatku od zysków kapitałowych dostępnej dla rezydentów, co zauważalnie zmienia wynik.
• Pobór u źródła przy sprzedaży: kupujący musi zatrzymać część ceny i przekazać ją urzędowi skarbowemu, chyba że sprzedający przedstawi zaświadczenie o rozliczeniu (clearance certificate).

Co uwzględnić w kalkulacji rentowności

• Agent zarządzający to standard i stała pozycja kosztów.
• Ubezpieczenie, w tym od ryzyk wynajmującego — i znacznie droższe w strefach nadmorskich.
• Opłaty dla zagranicznych właścicieli: dopłata do podatku od gruntu i opłata za pustostan w części jurysdykcji.
• Spełnienie minimalnych standardów — dostosowanie starszych zasobów może kosztować zauważalnie.