Affittare in Australia: domanda studentesca, carenza di alloggi e obblighi del proprietario

Il mercato degli affitti australiano vive da anni in una carenza persistente: la vacancy nelle grandi città è bassa e la domanda è sostenuta dalla migrazione e dal ritorno degli studenti internazionali. Per un proprietario significa trovare rapidamente un inquilino e, allo stesso tempo, una maggiore attenzione regolatoria alle regole di locazione.

Chi è l’inquilino

• Gli studenti universitari di Sydney, Melbourne, Brisbane e Perth: una domanda stabile, stagionalmente prevedibile e legata all’anno accademico.
• I nuovi migranti: l’Australia accoglie un flusso significativo attraverso i programmi per lavoratori qualificati, e queste persone affittano la loro prima casa.
• Chi si trasferisce da un altro stato, in particolare verso il Queensland.

Come funziona l’affitto

La locazione è regolata dalla legislazione dei singoli stati, e le differenze tra stati sono sostanziali: dalla forma del contratto alle regole sugli aumenti del canone e sulla disdetta. I tratti comuni sono duraturi:

• Il deposito cauzionale viene versato a un ente statale e non è trattenuto dal proprietario.
• Un contratto scritto in forma prescritta, con un verbale sullo stato dell’immobile all’ingresso.
• Le ispezioni periodiche sono consentite con preavviso entro un termine stabilito.
• Gli aumenti del canone sono limitati per frequenza e in diversi stati recenti riforme hanno abolito la disdetta senza motivazione.
• Gli standard minimi abitativi (riscaldamento, ventilazione, sicurezza) sono obbligatori e il loro mancato rispetto comporta sanzioni.

Il lato fiscale per un non residente

Il reddito da locazione è tassato in Australia e un non residente viene tassato secondo una propria scala, senza la soglia esente di cui godono i residenti. Le spese sono deducibili: interessi sul prestito, gestione, assicurazione, ammortamento nei casi previsti. È ciò che sta alla base della nota pratica australiana del negative gearing, in cui una perdita sull’immobile riduce il reddito imponibile.

• Alla vendita un non residente non ottiene lo sconto sulla plusvalenza di cui godono i residenti, il che cambia sensibilmente il risultato.
• Ritenuta alla vendita: l’acquirente deve trattenere una parte del prezzo e versarla all’ufficio delle imposte, a meno che il venditore non presenti un certificato di esenzione.

Che cosa includere nel calcolo del rendimento

• Un agente di gestione è la prassi e una voce di costo permanente.
• L’assicurazione, compresa la copertura dei rischi del locatore, sensibilmente più cara nelle zone costiere.
• Gli oneri per i proprietari stranieri: la sovrattassa sull’imposta fondiaria e la tassa sugli immobili sfitti in alcune giurisdizioni.
• Il rispetto degli standard minimi: adeguare il patrimonio più datato può costare in modo apprezzabile.