Eine montenegrinische Gesellschaft für den Grundstückskauf: Warum ein ausländischer Käufer sie braucht und was der Betrieb kostet

Die montenegrinische Regel ist einfach und überrascht oft: Ein Ausländer kann eine Wohnung im eigenen Namen kaufen, aber kein Land. Ein Grundstück, ein Haus mit Grundstück und landwirtschaftliche Flächen werden auf eine in Montenegro gegründete Gesellschaft eingetragen. Das ist kein Umweg – es ist das Verfahren, das das Gesetz ausdrücklich vorsieht.

Was genau beschränkt ist

• Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus – wird ohne Einschränkung auf den ausländischen Einzelnen eingetragen.
• Ein Grundstück – nur über eine Gesellschaft.
• Ein Haus mit Land – dasselbe Regime, weil das Grundstück mit dem Haus übergeht.
• Landwirtschaftliche Flächen und Wälder – eine eigene Kategorie mit zusätzlichen Beschränkungen.

Wie die Gesellschaft gegründet wird

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung wird im Handelsregister eingetragen; das Stammkapital ist nominal, und die Eintragung geht schnell. Sie brauchen Gründungsunterlagen, eine Anschrift im Land und einen bestellten Geschäftsführer. Die Gesellschaft erhält eine Steuernummer und muss Bücher führen.

Was es kostet

• Eintragung – eine einmalige Ausgabe, nach europäischen Maßstäben günstig.
• Buchhaltungsleistungen – eine monatliche oder jährliche Gebühr und der wichtigste laufende Posten.
• Jahresabschlüsse müssen auch dann eingereicht werden, wenn die Gesellschaft nicht tätig ist.
• Eine Geschäftsanschrift, wenn Sie keine eigenen Räume haben.
• Ein ansässiger Geschäftsführer – in manchen Konstellationen vorgeschrieben und ein eigener Kostenposten.

Die Summe ist im Vergleich zum Wert der Immobilie gering, fällt aber jedes Jahr an, solange Sie sie besitzen, und gehört neben den Nebenkosten in die Renditeberechnung.

Die steuerliche Seite

Die Gesellschaft zahlt Körperschaftsteuer zu einem Satz, der weiterhin zu den niedrigsten in Europa gehört, und sie ist bei Immobiliengeschäften die Steuerpflichtige. Ein Verkauf der Immobilie durch die Gesellschaft und ein Verkauf der Anteile an der Gesellschaft selbst sind zwei verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen steuerlichen Folgen. Die Wahl zwischen ihnen trifft man im Voraus mit einem Steuerberater – nicht in dem Moment, in dem bereits ein Käufer gefunden ist.

Wann man ohne Gesellschaft auskommt

• Sie kaufen eine Wohnung – keine Gesellschaft nötig.
• Sie kaufen eine Einheit in einer Anlage, in der das Land im gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes bleibt – in der Regel ebenfalls keine Gesellschaft nötig.
• Sie haben einen Aufenthaltstitel oder einen anderen Status, der die Stellung des Käufers verändert – das wird im Einzelfall entschieden und vor dem Geschäft geprüft.

Was man sich merken sollte

• Eine Gesellschaft ist ein Bündel von Pflichten, nicht nur eine Hülle. Vergessene Einreichungen werden zu Bußgeldern und beim Verkauf zu einem Problem.
• Der Verkauf über die Anteile eignet sich für ausländische Käufer, bedeutet aber auch, eine Gesellschaft mit ihrer gesamten Vorgeschichte zu kaufen – man muss also die Gesellschaft prüfen, nicht nur die Immobilie.
• Planen Sie die Struktur vor dem Kauf. Eine Immobilie nachträglich von einer Privatperson auf eine Gesellschaft zu übertragen, kostet mehr, als die Wahl am Anfang richtig zu treffen.

Grundlage sind die montenegrinische Gesetzgebung zu Eigentumsrechten von Ausländern und die Praxis der Gründung und Führung lokaler Gesellschaften.