Компания в Черногории: зачем она нужна покупателю земли и во что обходится

Черногорское правило простое и часто становится сюрпризом: квартиру иностранец покупает на себя, а землю — нет. Участок, дом с участком и сельскохозяйственные угодья оформляются на компанию, зарегистрированную в Черногории. Это не схема обхода, а прямо предусмотренный законом порядок.

Что именно ограничено

• Квартира в многоквартирном доме — оформляется на физическое лицо-иностранца без ограничений.
• Земельный участок — только на компанию.
• Дом с землёй — тот же режим, потому что вместе с домом переходит участок.
• Сельскохозяйственная земля и леса — отдельная категория с дополнительными ограничениями.

Как открывается компания

Общество с ограниченной ответственностью регистрируется в торговом реестре; уставный капитал символический, срок регистрации короткий. Нужны учредительные документы, юридический адрес в стране и назначенный директор. Компания получает налоговый номер и обязана вести бухгалтерию.

Во что она обходится

• Регистрация — разовая, недорогая по европейским меркам.
• Бухгалтерское сопровождение — ежемесячная или ежегодная плата, основная постоянная статья.
• Годовая отчётность подаётся даже при отсутствии деятельности.
• Юридический адрес, если своего помещения нет.
• Директор-резидент — в ряде конфигураций требуется, и это отдельная строка расходов.

Сумма невелика в сравнении со стоимостью объекта, но она повторяется каждый год всё время владения, и в расчёте доходности её надо учитывать наравне с коммунальными платежами.

Налоговая сторона

Компания платит корпоративный налог на прибыль по ставке, которая в Черногории остаётся одной из низких в Европе, и является плательщиком по операциям с недвижимостью. Продажа объекта компанией и продажа доли в самой компании — это два разных сценария с разными налоговыми последствиями; выбор между ними делается заранее, вместе с налоговым консультантом, а не в момент, когда покупатель уже найден.

Когда без компании можно обойтись

• Покупается квартира — компания не нужна.
• Покупается апартамент в комплексе, где земля остаётся в общей долевой собственности дома, — как правило, тоже не нужна.
• Есть вид на жительство или иной статус, меняющий положение покупателя, — вопрос решается индивидуально и проверяется до сделки.

Что стоит помнить

• Компания — это обязательства, а не только оболочка. Забытая отчётность превращается в штрафы и в проблему при продаже.
• Продажа через долю удобна покупателю-иностранцу, но она же означает, что вы приобретаете компанию со всей её историей — проверять надо и её, а не только объект.
• Структуру планируют до покупки. Переоформление объекта с физического лица на компанию задним числом стоит дороже, чем правильный выбор в начале.

По данным черногорского законодательства о правах иностранцев на недвижимость и практики регистрации и сопровождения местных компаний.