Czarnogórska spółka do zakupu ziemi: dlaczego zagraniczny kupujący jej potrzebuje i ile kosztuje jej utrzymanie

Czarnogórska zasada jest prosta i często zaskakuje: cudzoziemiec może kupić mieszkanie na własne nazwisko, ale nie ziemię. Działka, dom z działką i grunty rolne są rejestrowane na spółkę założoną w Czarnogórze. To nie obejście — to procedura wyraźnie przewidziana prawem.

Co dokładnie jest ograniczone

• Mieszkanie w budynku wielorodzinnym — rejestrowane na cudzoziemca bez ograniczeń.
• Działka — tylko przez spółkę.
• Dom z ziemią — ten sam reżim, bo działka przechodzi razem z domem.
• Grunty rolne i lasy — osobna kategoria z dodatkowymi ograniczeniami.

Jak zakłada się spółkę

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest rejestrowana w rejestrze handlowym; kapitał zakładowy jest nominalny, a rejestracja szybka. Potrzebne są dokumenty założycielskie, adres siedziby w kraju i wyznaczony dyrektor. Spółka otrzymuje numer podatkowy i ma obowiązek prowadzić księgowość.

Ile to kosztuje

• Rejestracja — koszt jednorazowy, niedrogi jak na europejskie standardy.
• Usługi księgowe — opłata miesięczna lub roczna i główny koszt bieżący.
• Roczne sprawozdania trzeba składać nawet wtedy, gdy spółka nie prowadzi działalności.
• Adres siedziby, jeśli nie masz własnego lokalu.
• Dyrektor-rezydent — wymagany w niektórych konfiguracjach i osobna pozycja kosztów.

Łączna kwota jest niewielka w porównaniu z wartością nieruchomości, ale powtarza się co roku, dopóki jesteś właścicielem, i należy do rachunku rentowności obok rachunków za media.

Strona podatkowa

Spółka płaci podatek dochodowy od osób prawnych według stawki, która pozostaje jedną z najniższych w Europie, i jest podatnikiem przy transakcjach na nieruchomościach. Sprzedaż nieruchomości przez spółkę i sprzedaż udziałów w samej spółce to dwa różne scenariusze o różnych skutkach podatkowych. Wyboru między nimi dokonuje się z wyprzedzeniem, z doradcą podatkowym — a nie w chwili, gdy kupujący już się znalazł.

Kiedy można obejść się bez spółki

• Kupujesz mieszkanie — spółka niepotrzebna.
• Kupujesz lokal w kompleksie, w którym grunt pozostaje we wspólnej własności budynku — zwykle też bez spółki.
• Masz pozwolenie na pobyt lub inny status, który zmienia sytuację kupującego — rozstrzyga się to indywidualnie i sprawdza przed transakcją.

Warto pamiętać

• Spółka to zbiór obowiązków, a nie tylko opakowanie. Zapomniane sprawozdania zamieniają się w kary, a przy sprzedaży w problem.
• Sprzedaż przez udziały odpowiada zagranicznemu kupującemu, ale oznacza też kupno spółki z całą jej historią — trzeba więc sprawdzić spółkę, a nie tylko nieruchomość.
• Zaplanuj strukturę przed zakupem. Przeniesienie nieruchomości z osoby fizycznej na spółkę po fakcie kosztuje więcej niż właściwy wybór na początku.

Na podstawie czarnogórskiego prawa o prawach majątkowych cudzoziemców i praktyki rejestrowania i prowadzenia lokalnych spółek.