Una società montenegrina per acquistare terreni: perché serve a un acquirente straniero e quanto costa mantenerla

La regola montenegrina è semplice e spesso sorprende: uno straniero può acquistare un appartamento a proprio nome, ma non un terreno. Un lotto, una casa con giardino e i terreni agricoli vengono registrati a nome di una società costituita in Montenegro. Non è un espediente: è la procedura che la legge prevede espressamente.

Che cosa è esattamente limitato

• Un appartamento in un edificio plurifamiliare: registrato a nome della persona fisica straniera senza restrizioni.
• Un lotto di terreno: solo tramite una società.
• Una casa con terreno: lo stesso regime, perché il lotto passa insieme alla casa.
• Terreni agricoli e boschi: una categoria a parte con ulteriori restrizioni.

Come si costituisce la società

Una società a responsabilità limitata si registra nel registro delle imprese; il capitale sociale è nominale e la registrazione è rapida. Servono i documenti costitutivi, un indirizzo registrato nel Paese e un amministratore nominato. La società riceve un codice fiscale ed è tenuta a tenere la contabilità.

Quanto costa

• La registrazione: un costo una tantum, contenuto rispetto agli standard europei.
• I servizi contabili: un compenso mensile o annuale e la principale spesa ricorrente.
• Il bilancio annuale va depositato anche quando la società non ha attività.
• Un indirizzo registrato, se non si dispone di locali propri.
• Un amministratore residente: richiesto in alcune configurazioni e una voce di spesa a parte.

Il totale è modesto rispetto al valore dell'immobile, ma si ripete ogni anno finché lo si possiede e va inserito nel calcolo del rendimento insieme alle bollette.

Il lato fiscale

La società paga l'imposta sugli utili societari con un'aliquota che resta tra le più basse d'Europa ed è il soggetto passivo nelle transazioni immobiliari. La vendita dell'immobile da parte della società e la vendita delle quote della società stessa sono due scenari diversi con conseguenze fiscali diverse. La scelta si fa in anticipo, con un consulente fiscale, non quando l'acquirente è già stato trovato.

Quando si può fare a meno della società

• State acquistando un appartamento: nessuna società necessaria.
• State acquistando un'unità in un complesso in cui il terreno resta in comproprietà dell'edificio: di solito non serve nemmeno in questo caso.
• Avete un permesso di soggiorno o un altro status che cambia la posizione dell'acquirente: si decide caso per caso e si verifica prima della transazione.

Da ricordare

• Una società è un insieme di obblighi, non solo un involucro. Gli adempimenti dimenticati diventano multe e un problema al momento della vendita.
• La vendita tramite le quote si addice a un acquirente straniero, ma significa anche acquistare una società con tutta la sua storia: va quindi controllata la società, non solo l'immobile.
• Pianificate la struttura prima dell'acquisto. Trasferire a posteriori un immobile da una persona fisica a una società costa più che scegliere bene all'inizio.

Sulla base della legislazione montenegrina sui diritti immobiliari degli stranieri e della prassi di registrazione e gestione delle società locali.