Steuern für Eigentümer in Zypern: Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf

Zypern gilt oft als Land mit mildem Steuerregime, und nach europäischen Maßstäben stimmt das. Doch ein Eigentümer trägt in allen vier Phasen Abgaben — Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf —, und die Verwirrung beginnt meist schon bei der ersten.

Beim Kauf: Mehrwertsteuer oder Übertragungsgebühren

Es fällt eine von zwei Zahlungen an, nicht beide zugleich. Neuer Wohnraum vom Bauträger unterliegt der Mehrwertsteuer; eine Bestandsimmobilie ist nicht mehrwertsteuerpflichtig, dafür fällt eine Übertragungsgebühr nach einer progressiven Wertstaffel an.

• Auf Neubauten gilt im Regelfall der normale Mehrwertsteuersatz.
• Ein ermäßigter Satz für einen erstmals erworbenen Hauptwohnsitz existiert, ist aber an Bedingungen zu Fläche und Wert geknüpft, und die Regeln wurden verschärft: Die Entlastung ist für ein Zuhause zum Wohnen gedacht, nicht für einen Kauf als Kapitalanlage. Die Bedingungen werden vor der Unterzeichnung am konkreten Objekt geprüft.
• Die Stempelsteuer auf den Vertrag ist eine gesonderte kleine Abgabe nach einer Staffel je nach Transaktionswert.
• Beim Kauf in Miteigentum wird die Staffel der Übertragungsgebühr auf jeden Anteil angewandt — in der Praxis senkt das die Gesamtsumme.

Während des Besitzes

Die nationale jährliche Grundsteuer wurde in Zypern abgeschafft. Es bleiben lokale Abgaben: eine Gemeindegebühr, eine Abwassersteuer, die Müllabfuhr — nach europäischen Maßstäben bescheidene Beträge. In Anlagen mit Gemeinschaftsflächen kommt das Hausgeld der Verwaltungsgesellschaft hinzu, und es ist meist höher als alle kommunalen Abgaben zusammen.

Vermietung

Mieteinnahmen fließen in die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer nach einem progressiven Tarif ein, wobei ein Teil der Bruttoeinnahmen als pauschale Ausgaben abgezogen wird und Darlehenszinsen die Grundlage mindern. Gesondert gibt es einen Verteidigungsbeitrag (defence contribution), der auf Mieteinnahmen steuerlich in Zypern ansässiger Personen erhoben wird, nicht aber auf Ansässige mit Non-Dom-Status — und genau das macht den Status für einen Vermieter wirtschaftlich sichtbar.

Verkauf

Veräußerungsgewinne werden mit einem festen Satz besteuert, aber die Grundlage ist nicht der gesamte Preis: Abgezogen werden die Anschaffungskosten mit Indexierung, belegte Verbesserungen und Transaktionskosten, und Privatpersonen haben lebenslange Freibeträge — einen allgemeinen und einen höheren für einen über eine bestimmte Zeit gehaltenen Hauptwohnsitz.

Was Sie vorab verstehen sollten

• Mehrwertsteuer und Übertragungsgebühren sind eine Alternative, keine Summe. Ein Fehler hier verändert das Transaktionsbudget erheblich.
• Der Non-Dom-Status verändert die Wirtschaftlichkeit der Vermietung stärker als der Einkommensteuersatz.
• Das Hausgeld der Anlage ist die wichtigste laufende Ausgabe; es ist keine Steuer, wird aber ebenso unausweichlich gezahlt.
• Sätze und Schwellenwerte werden überarbeitet. Zypern ist EU-Mitglied, und das Steuerrecht ändert sich hier häufiger als am Golf; konkrete Zahlen bestätigt man zum Zeitpunkt der Transaktion.