Налоги владельца недвижимости на Кипре: покупка, владение, аренда и продажа

Кипр часто описывают как страну с мягким налоговым режимом, и по европейским меркам это правда. Но у собственника недвижимости платежи возникают на всех четырёх этапах — при покупке, во владении, при сдаче и при продаже, — и путаница обычно начинается с первого.

При покупке: НДС или сбор за переход права

Один из двух платежей, а не оба сразу. Новое жильё от застройщика облагается НДС; вторичный объект НДС не облагается, но при переходе права уплачивается регистрационный сбор по прогрессивной шкале от стоимости.

• Стандартная ставка НДС применяется к новостройке в общем случае.
• Льготная ставка на первое основное жильё существует, но обставлена условиями по площади и стоимости объекта, и правила по ней ужесточались: льгота рассчитана на жильё для проживания, а не на инвестиционную покупку. Условия проверяются по конкретному объекту до подписания.
• Гербовый сбор на договор — отдельный небольшой платёж по шкале от суммы сделки.
• При покупке в совместную собственность шкала регистрационного сбора применяется к доле каждого — на практике это снижает итоговый платёж.

Во владении

Общегосударственный ежегодный налог на недвижимость на Кипре отменён. Остаются местные платежи: муниципальный сбор, налог на канализацию, вывоз мусора — суммы по европейским меркам скромные. В комплексах с общей территорией добавляется сервисный сбор управляющей компании, и он обычно больше всех муниципальных платежей вместе взятых.

Аренда

Доход от сдачи входит в базу подоходного налога по прогрессивной шкале, при этом часть валового дохода вычитается как условные расходы, а проценты по кредиту на объект уменьшают базу. Отдельно существует взнос на оборону — он взимается с арендного дохода налоговых резидентов Кипра, но не применяется к резидентам со статусом non-dom, и именно это делает статус экономически заметным для арендодателя.

Продажа

Прирост капитала облагается по фиксированной ставке, но база считается не от всей цены: из неё вычитаются стоимость приобретения с индексацией, документально подтверждённые улучшения, расходы на сделку, а у физических лиц действуют пожизненные вычеты — общий и повышенный для основного жилья, которым владели установленный срок.

Что стоит понимать заранее

• НДС и сбор за переход права — альтернатива, а не сумма. Ошибка в этом месте меняет бюджет сделки на заметную величину.
• Статус non-dom меняет экономику аренды сильнее, чем ставка подоходного налога.
• Сервисный сбор комплекса — главный регулярный расход, и он не налог, но платится так же неизбежно.
• Ставки и пороги пересматриваются. Кипр — член ЕС, и налоговое законодательство здесь меняется чаще, чем в Заливе; конкретные цифры проверяются на дату сделки.

По данным налогового законодательства Республики Кипр и практики его применения; конкретные ставки и пороги проверяются на дату сделки.