Fiscalité du propriétaire à Chypre : achat, détention, location et vente

Chypre est souvent présentée comme un pays à fiscalité douce, et c'est vrai à l'échelle européenne. Mais un propriétaire supporte des prélèvements aux quatre étapes — achat, détention, location et vente — et la confusion commence généralement dès la première.

À l'achat : TVA ou frais de mutation

L'un des deux paiements, et non les deux à la fois. Le logement neuf acheté auprès d'un promoteur supporte la TVA ; un bien de revente n'y est pas soumis, mais des frais de mutation s'appliquent selon un barème progressif en fonction de la valeur.

• Le taux normal de TVA s'applique au neuf dans le cas général.
• Un taux réduit existe pour une première résidence principale, mais il est assorti de conditions de surface et de valeur, et les règles ont été durcies : l'allègement est conçu pour un logement où l'on vit, non pour un achat d'investissement. Les conditions se vérifient pour le bien concret avant la signature.
• Le droit de timbre sur le contrat est un prélèvement distinct, modeste, selon un barème fondé sur la valeur de la transaction.
• Acheter en indivision applique le barème des frais de mutation à chaque part — ce qui, en pratique, réduit le total.

Pendant la détention

La taxe foncière nationale annuelle sur les biens immobiliers a été supprimée à Chypre. Restent des prélèvements locaux : une redevance municipale, une taxe d'assainissement, la collecte des déchets — des sommes modestes à l'échelle européenne. Dans les résidences à parties communes, s'ajoutent les charges de la société de gestion, généralement plus élevées que l'ensemble des prélèvements municipaux.

La location

Les revenus locatifs entrent dans l'assiette de l'impôt sur le revenu selon un barème progressif, une part du revenu brut étant déduite au titre de charges forfaitaires et les intérêts d'emprunt réduisant l'assiette. Il existe en outre une contribution de défense prélevée sur les revenus locatifs des résidents fiscaux de Chypre, mais non appliquée aux résidents au statut non-dom — et c'est ce qui rend ce statut économiquement visible pour un bailleur.

La vente

Les plus-values sont imposées à taux fixe, mais l'assiette n'est pas le prix entier : le coût d'acquisition indexé, les travaux justifiés et les frais de transaction sont déduits, et les particuliers disposent d'abattements viagers — un abattement général et un plus élevé pour une résidence principale détenue pendant une durée fixée.

Ce qu'il faut comprendre à l'avance

• La TVA et les frais de mutation sont une alternative, non une somme. Une erreur ici modifie sensiblement le budget de la transaction.
• Le statut non-dom change l'économie de la location davantage que le taux de l'impôt sur le revenu.
• Les charges de la résidence sont le principal coût récurrent : ce n'est pas un impôt, mais il se paie tout aussi inévitablement.
• Les taux et les seuils sont révisés. Chypre est membre de l'UE et le droit fiscal y change plus souvent que dans le Golfe ; les chiffres précis se confirment à la date de la transaction.