Steuern auf Bali: was ein Villenbesitzer zahlt und was ein Vermieter zahlt

Über die Steuerseite Balis wird seltener gesprochen als über die rechtliche, und zu Unrecht: Genau sie trennt die versprochene Rendite von der erhaltenen. Es gibt mehrere Zahlungen, und manche hängen nicht von der Immobilie ab, sondern davon, wie das Eigentum strukturiert ist.

Beim Erwerb

• Eine Erwerbsabgabe zahlt der Käufer, berechnet auf den Wert der Immobilie oder auf den staatlich festgesetzten Wert — je nachdem, welcher höher ist.
• Die Steuer des Verkäufers auf den Transaktionsbetrag wird auf dessen Seite einbehalten, ist in der Praxis aber oft im Preis enthalten.
• Ein Notar (PPAT) ist verpflichtender Beteiligter und wird gesondert berechnet.
• Die Registrierung eines Pachtvertrags (Hak Sewa) wird anders besteuert als die Übertragung von Nutzungsrechten: Die Szenarien unterscheiden sich, und die Steuerlast ebenso.

Während des Besitzes

Eine jährliche Grund- und Gebäudesteuer wird auf den staatlich festgesetzten Wert von Grundstück und Bauwerk berechnet. In absoluten Zahlen ist sie klein, wird aber jedes Jahr erhoben und hängt davon ab, wie aktuell die Bewertung ist: Nachdem die festgesetzten Werte in beliebten Vierteln angepasst wurden, stiegen die Beträge spürbar.

Vermietung

Zwei verschiedene Fälle sind hier wichtig.

• Vermietung als nichtansässige Privatperson — Einkünfte aus indonesischer Quelle werden an der Quelle besteuert; der Satz für Nichtansässige ist festgelegt und kann durch ein Doppelbesteuerungsabkommen angepasst werden, wo eines gilt.
• Vermietung über eine PT-PMA-Gesellschaft — das ist ein Unternehmenssystem: Gewinnsteuer, Berichtspflichten und die Möglichkeit, Kosten abzuziehen.

Für Unterkunftsleistungen gilt eine gesonderte regionale Steuer auf Hotel- und Restaurantleistungen — sie wird vom Gast erhoben, aber vom Betriebsinhaber verwaltet, und es ist dessen Pflicht.

Warum die Eigentumsform die Wirtschaftlichkeit verändert

Ein Ausländer kann auf Bali kein Land im vollen Sinne besitzen: Verfügbar sind ein Nutzungsrecht, ein Pachtvertrag oder Eigentum über eine indonesische Gesellschaft. Jede Form bringt ein eigenes Steuerregime, eigene Berichtspflichten und eigene Compliance-Kosten mit sich. Eine Rendite zu berechnen, ohne die Form zu klären, ist sinnlos — die Zahlen werden um einen Betrag auseinanderliegen, der der Rendite selbst vergleichbar ist.

Kosten, die keine Steuern sind, aber immer anfallen

• Eine Verwaltungsgesellschaft — bei der Kurzzeitvermietung ein erheblicher Teil der Einnahmen.
• Personal für die Villa — auf Bali die Norm, kein Luxus.
• Pflege von Pool und Garten, Reparaturen nach der Regenzeit.
• Buchhaltung der Gesellschaft, wenn das Eigentum über eine PT PMA läuft.
• Verlängerung des Nutzungsrechts — eine Ausgabe, die nicht jedes Jahr anfällt, aber unausweichlich anfällt.

Das praktische Fazit

Versprochene zweistellige Prozentwerte für eine Villa auf Bali werden meist aus den Bruttoeinnahmen der Hochsaison berechnet. Eine ehrliche Rechnung ist die tatsächliche Auslastung abzüglich Verwaltung, Personal, Steuern und Instandhaltung — mit einer gesonderten Frage danach, was in zwanzig Jahren mit dem Landrecht geschieht. Die Antwort auf die zweite Frage beeinflusst das Ergebnis mehr als jeder Nachtpreis.