Налоги на Бали: что платит владелец виллы и что — арендодатель

Налоговая сторона Бали обсуждается реже правовой, а зря: именно она определяет разницу между обещанной доходностью и полученной. Платежей несколько, и часть из них зависит не от объекта, а от того, как оформлено владение.

При приобретении

• Сбор при приобретении права уплачивается покупателем и рассчитывается от стоимости объекта либо от государственной оценочной стоимости — от большей из величин.
• Налог продавца с суммы сделки удерживается на его стороне, но на практике часто закладывается в цену.
• Нотариус (PPAT) — обязательный участник оформления, его тариф считается отдельно.
• Оформление аренды (Hak Sewa) облагается иначе, чем передача права пользования: сценарии различаются, и налоговая нагрузка тоже.

Во владении

Ежегодный земельно-имущественный налог рассчитывается от государственной оценочной стоимости земли и строения. По абсолютной величине он невелик, но начисляется каждый год и зависит от того, насколько актуальна оценка: после пересмотра оценочной стоимости в популярных районах суммы заметно росли.

Аренда

Здесь важно различать два разных случая.

• Сдача как физическое лицо-нерезидент — доход от источника в Индонезии облагается налогом у источника; ставка для нерезидента фиксированная и может корректироваться соглашением об избежании двойного налогообложения, если оно применимо.
• Сдача через компанию PT PMA — это уже корпоративный режим: налог на прибыль, отчётность, возможность учитывать расходы.
• Услуги размещения облагаются отдельным региональным налогом на гостиничные и ресторанные услуги — он взимается с гостя, но администрирует его владелец бизнеса, и это его обязанность.

Почему форма владения меняет экономику

Иностранец не может владеть землёй на Бали в полном смысле: доступны право пользования, аренда и владение через индонезийскую компанию. Каждая форма тянет за собой свой налоговый режим, свою отчётность и свои расходы на сопровождение. Считать доходность, не определившись с формой, бессмысленно — цифры разойдутся на величину, сопоставимую с самой доходностью.

Расходы, которые не налоги, но платятся всегда

• Управляющая компания — существенная доля выручки в краткосрочной сдаче.
• Персонал виллы — на Бали это норма, а не роскошь.
• Обслуживание бассейна и сада, ремонт после сезона дождей.
• Бухгалтерия компании, если владение оформлено через PT PMA.
• Продление права пользования — расход, возникающий не каждый год, но неизбежно.

Практический вывод

Обещанные двузначные проценты по балийской вилле обычно посчитаны от валовой выручки в высокий сезон. Честный расчёт — это фактическая загрузка минус управление, персонал, налоги и содержание, с отдельно вынесенным вопросом, что происходит с правом на землю через двадцать лет. Ответ на второй вопрос влияет на итог сильнее любой ставки за ночь.

По данным индонезийского налогового законодательства и практики налогообложения доходов нерезидентов от недвижимости в Индонезии; конкретные ставки проверяются на дату сделки.