Le tasse a Bali: che cosa paga il proprietario di una villa e che cosa paga chi la affitta

Il lato fiscale di Bali viene discusso meno spesso di quello giuridico, e a torto: è proprio ciò che separa il rendimento promesso da quello effettivamente ricevuto. I pagamenti sono diversi e alcuni dipendono non dall'immobile ma da come è strutturata la proprietà.

All'acquisto

• Un'imposta di acquisto è a carico dell'acquirente, calcolata sul valore dell'immobile o sul valore stimato dallo Stato, a seconda di quale sia più alto.
• L'imposta del venditore sull'importo della transazione viene trattenuta dal suo lato, ma in pratica è spesso incorporata nel prezzo.
• Un notaio (PPAT) è un partecipante obbligatorio, con compenso separato.
• La registrazione di un contratto di locazione (Hak Sewa) è tassata in modo diverso dal trasferimento dei diritti d'uso: gli scenari differiscono, e con essi l'onere fiscale.

Durante la proprietà

Un'imposta annuale su terreni e fabbricati è calcolata sul valore stimato dallo Stato di terreno e costruzione. In termini assoluti è modesta, ma si paga ogni anno e dipende da quanto è aggiornata la stima: dopo la revisione dei valori stimati nei quartieri più popolari, gli importi sono saliti in modo sensibile.

Locazione

Qui contano due casi diversi.

• Affitto come persona fisica non residente: il reddito di fonte indonesiana è tassato alla fonte; l'aliquota per i non residenti è fissa e può essere modificata da una convenzione contro le doppie imposizioni, se ne esiste una.
• Affitto tramite una società PT PMA: è un regime societario, con imposta sugli utili, obblighi dichiarativi e possibilità di dedurre i costi.

I servizi di alloggio sono soggetti a un'imposta regionale separata sui servizi alberghieri e di ristorazione: riscossa dall'ospite ma amministrata dal titolare dell'attività, ed è un suo obbligo.

Perché la forma di proprietà cambia l'economia

Uno straniero non può possedere terreni a Bali in senso pieno: ciò che è disponibile è un diritto d'uso, un contratto di locazione o la proprietà tramite una società indonesiana. Ogni forma comporta un proprio regime fiscale, propri obblighi dichiarativi e propri costi di conformità. Calcolare un rendimento senza aver stabilito la forma non ha senso: le cifre divergeranno di un importo paragonabile al rendimento stesso.

Costi che non sono tasse ma si pagano sempre

• Una società di gestione: una quota consistente dei ricavi negli affitti brevi.
• Il personale della villa: a Bali è la norma, non un lusso.
• Manutenzione di piscina e giardino, riparazioni dopo la stagione delle piogge.
• La contabilità societaria, se la proprietà passa da una PT PMA.
• Il rinnovo del diritto d'uso: un costo che non ricorre ogni anno ma che inevitabilmente ricorre.

La conclusione pratica

Le percentuali a due cifre promesse su una villa a Bali sono di solito calcolate sui ricavi lordi dell'alta stagione. Un calcolo onesto parte dall'occupazione effettiva, meno gestione, personale, tasse e manutenzione, con una domanda separata su che cosa accadrà al diritto sul terreno tra vent'anni. La risposta alla seconda incide sul risultato più di qualsiasi tariffa notturna.