Podatki na Bali: co płaci właściciel willi, a co wynajmujący

O stronie podatkowej Bali mówi się rzadziej niż o prawnej, i niesłusznie: to właśnie ona dzieli obiecaną rentowność od otrzymanej. Płatności jest kilka, a część z nich zależy nie od nieruchomości, lecz od struktury własności.

Przy nabyciu

• Opłatę nabycia płaci kupujący, naliczoną od wartości nieruchomości lub od państwowej wartości szacunkowej — którakolwiek jest wyższa.
• Podatek sprzedającego od kwoty transakcji jest potrącany po jego stronie, ale w praktyce często wliczony w cenę.
• Notariusz (PPAT) jest obowiązkowym uczestnikiem, wynagradzanym osobno.
• Rejestracja dzierżawy (Hak Sewa) jest opodatkowana inaczej niż przeniesienie prawa użytkowania: scenariusze się różnią, a z nimi obciążenie podatkowe.

W trakcie posiadania

Roczny podatek od gruntu i budynku jest naliczany od państwowej wartości szacunkowej gruntu i zabudowy. W wartościach bezwzględnych jest niewielki, ale pobierany co roku i zależy od aktualności wyceny: po rewizji wartości szacunkowych w popularnych dzielnicach kwoty wyraźnie wzrosły.

Wynajem

Znaczenie mają tu dwa różne przypadki.

• Wynajem jako osoba fizyczna niebędąca rezydentem — dochód ze źródła indonezyjskiego jest opodatkowany u źródła; stawka dla nierezydentów jest stała i może być skorygowana umową o unikaniu podwójnego opodatkowania, jeśli ma zastosowanie.
• Wynajem przez spółkę PT PMA — to reżim korporacyjny: podatek dochodowy, sprawozdawczość i możliwość odliczania kosztów.

Usługi noclegowe podlegają odrębnemu podatkowi regionalnemu od usług hotelowych i restauracyjnych — pobieranemu od gościa, ale rozliczanemu przez właściciela działalności, i to jego obowiązek.

Dlaczego forma własności zmienia ekonomię

Cudzoziemiec nie może posiadać ziemi na Bali w pełnym sensie: dostępne jest prawo użytkowania, dzierżawa lub własność przez spółkę indonezyjską. Każda forma niesie własny reżim podatkowy, własną sprawozdawczość i własne koszty zgodności. Liczenie rentowności bez ustalenia formy nie ma sensu — liczby rozejdą się o kwotę porównywalną z samą rentownością.

Koszty, które nie są podatkami, ale zawsze się płaci

• Spółka zarządzająca — znaczna część przychodu przy najmie krótkoterminowym.
• Personel willi — na Bali to norma, nie luksus.
• Utrzymanie basenu i ogrodu, naprawy po porze deszczowej.
• Księgowość spółki, jeśli własność jest przez PT PMA.
• Przedłużenie prawa użytkowania — koszt, który nie powstaje co roku, ale powstaje nieuchronnie.

Praktyczny wniosek

Obiecywane dwucyfrowe procenty z willi na Bali liczy się zwykle od przychodu brutto w wysokim sezonie. Uczciwa kalkulacja to rzeczywiste obłożenie minus zarządzanie, personel, podatki i utrzymanie — z osobnym pytaniem, co stanie się z prawem do ziemi za dwadzieścia lat. Odpowiedź na drugie wpływa na wynik bardziej niż jakakolwiek stawka za noc.