Leasehold in Thailand: Dreißig Jahre – und was danach geschieht

Ein Ausländer kann in Thailand kein Land besitzen. Damit bleiben zwei Hauptwege: eine Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote, die volles Eigentum ist – oder ein registrierter Pachtvertrag, Leasehold. Der zweite Weg wird aggressiver verkauft, und hier liegen auch die meisten Missverständnisse.

Was ein registrierter Pachtvertrag tatsächlich ist

Ein langfristiger Immobilienpachtvertrag wird beim Land Department für eine Laufzeit von bis zu dreißig Jahren registriert. Ein registrierter Pachtvertrag schützt den Pächter – er bleibt auch dann gültig, wenn das Land den Eigentümer wechselt. Ein nicht registrierter langfristiger Pachtvertrag bietet diesen Schutz nicht – das ist das Erste, was im Vertrag zu prüfen ist.

Die Formel „30+30+30“

Verkäufer sprechen fast immer von Verlängerung: dreißig Jahre, dann weitere dreißig, dann noch einmal dreißig. Rechtlich funktioniert das anders, als es klingt.

• Nur die erste Laufzeit wird registriert – bis zu dreißig Jahre. Die folgenden Zeiträume bestehen nur als vertragliches Verlängerungsversprechen.
• Ein Verlängerungsversprechen ist eine Verpflichtung einer Partei, kein an die Immobilie geknüpftes Recht. Es gilt nur so lange, wie die Partei, die es gegeben hat, existiert und zahlungsfähig bleibt.
• Wechselt das Land den Eigentümer, ist der neue Eigentümer an den registrierten Pachtvertrag gebunden, doch seine Pflicht, das Verlängerungsversprechen einzuhalten, ist weit weniger gesichert.
• Der realistische Planungshorizont beträgt daher dreißig Jahre, nicht neunzig. Alles darüber hinaus ist Hoffnung, und der Preis der Immobilie sollte das widerspiegeln.

Worin sich Leasehold von der Condo-Quote unterscheidet

• Freehold in einer Eigentumswohnung ist volles, unbefristetes, auf Ihren Namen eingetragenes Eigentum an der Einheit. Die einzige Grenze: Im ausländischen Eigentum befindliche Einheiten dürfen 49 % der verkaufbaren Fläche des Gebäudes nicht überschreiten.
• Leasehold ist ein zeitlich befristetes Nutzungsrecht. Der Wiederverkauf ist schwieriger: Der Käufer erwirbt die Restlaufzeit, und dieser Rest schrumpft jedes Jahr.
• Der Preis sollte das widerspiegeln. Derselbe Preis für eine Freehold- und eine Leasehold-Einheit ist ein Zeichen dafür, dass der Aufschlag für vollständiges Eigentum nicht eingepreist wurde.

Was im Pachtvertrag zu prüfen ist

• Registrierung beim Land Department – erfolgt, nicht „wird erfolgen“.
• Das Recht auf Übertragung und Vererbung der Pächterrechte – ohne es kann die Immobilie weder weiterverkauft noch Ihren Kindern hinterlassen werden.
• Verlängerungsbedingungen: wer verpflichtet ist, innerhalb welcher Frist, zu welchem Preis und was bei Verweigerung geschieht.
• Belastungen auf dem Land – eine Hypothek des Grundeigentümers.
• Wem das Land gehört und wie stabil diese Partei ist: Eine Briefkastengesellschaft in dieser Rolle macht jedes Versprechen wertlos.

Das praktische Fazit

Wenn Verlässlichkeit das Ziel ist, bleibt eine Freehold-Eigentumswohnung innerhalb der Ausländerquote die sicherste Option in Thailand. Leasehold hat seinen Platz, wenn sich die Immobilie auf keinem anderen Weg erwerben lässt – eine Villa mit Grundstück –, sollte aber als befristetes Recht mit einem Horizont von dreißig Jahren bepreist werden, nicht von neunzig.

Grundlage sind die Bestimmungen des thailändischen Zivil- und Handelsgesetzbuchs zur Pacht, der Condominium Act und die Registrierungspraxis des Land Department in Thailand.