Leasehold w Tajlandii: trzydzieści lat i co potem

Cudzoziemiec nie może posiadać ziemi w Tajlandii. Zostają dwie główne drogi: lokal w kondominium w ramach kontyngentu dla cudzoziemców, czyli pełna własność — albo zarejestrowana dzierżawa, leasehold. Druga droga jest sprzedawana bardziej agresywnie i właśnie w niej tkwi większość nieporozumień.

Czym naprawdę jest zarejestrowana dzierżawa

Długoterminowa dzierżawa nieruchomości jest rejestrowana w Departamencie Gruntów na okres do trzydziestu lat. Zarejestrowana dzierżawa chroni dzierżawcę — pozostaje ważna, nawet jeśli grunt zmienia właściciela. Niezarejestrowana dzierżawa długoterminowa takiej ochrony nie daje — to pierwsza rzecz do sprawdzenia w umowie.

Formuła „30+30+30”

Sprzedający niemal zawsze mówią o przedłużeniu: trzydzieści lat, potem kolejne trzydzieści, potem jeszcze trzydzieści. Prawnie działa to inaczej, niż brzmi.

• Zarejestrowany jest tylko pierwszy okres — do trzydziestu lat. Kolejne okresy istnieją wyłącznie jako umowna obietnica przedłużenia.
• Obietnica przedłużenia jest zobowiązaniem strony, a nie prawem związanym z nieruchomością. Trwa tylko tak długo, jak istnieje i pozostaje wypłacalna strona, która ją złożyła.
• Jeśli grunt zmienia właściciela, nowy właściciel jest związany zarejestrowaną dzierżawą, ale jego obowiązek dotrzymania obietnicy przedłużenia to sprawa znacznie mniej pewna.
• Realistycznym horyzontem planowania jest więc trzydzieści lat, a nie dziewięćdziesiąt. Wszystko ponad to jest nadzieją, a cena nieruchomości powinna to odzwierciedlać.

Czym leasehold różni się od kontyngentu w kondominium

• Freehold w kondominium to pełna własność lokalu, wieczysta, zarejestrowana na Twoje nazwisko. Jedyne ograniczenie: lokale należące do cudzoziemców nie mogą przekraczać 49 % powierzchni użytkowej budynku przeznaczonej do sprzedaży.
• Leasehold to ograniczone w czasie prawo użytkowania. Jego odsprzedaż jest trudniejsza: kupujący nabywa pozostały okres, który co roku się skraca.
• Cena powinna to odzwierciedlać. Ta sama cena za lokal freehold i leasehold to znak, że premia za pełną własność nie została wliczona.

Co sprawdzić w umowie dzierżawy

• Rejestracja w Departamencie Gruntów — dokonana, a nie „zostanie dokonana”.
• Prawo do przeniesienia i dziedziczenia praw dzierżawcy — bez niego nieruchomości nie można sprzedać dalej ani zostawić dzieciom.
• Warunki przedłużenia: kto jest zobowiązany, w jakim terminie, za jaką cenę i co się dzieje w razie odmowy.
• Obciążenia gruntu — hipoteka zaciągnięta przez właściciela gruntu.
• Kto jest właścicielem gruntu i jak stabilna jest ta strona: spółka-wydmuszka w tej roli czyni każdą obietnicę bezwartościową.

Praktyczny wniosek

Jeśli celem jest niezawodność, freehold w kondominium w ramach kontyngentu dla cudzoziemców pozostaje w Tajlandii najbezpieczniejszą opcją. Leasehold ma swoje miejsce, gdy nieruchomości nie da się kupić inaczej — willa z gruntem — ale należy go wyceniać jako prawo ograniczone w czasie z horyzontem trzydziestu lat, a nie dziewięćdziesięciu.

Na podstawie przepisów tajskiego Kodeksu cywilnego i handlowego o dzierżawie, ustawy o kondominiach oraz praktyki rejestracyjnej Departamentu Gruntów w Tajlandii.